2011年房估师考试经营与管理讲义22

    ㈢ 政府及政府机构

    政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。开

    发商从购买土地使用权开始，就不断和政府的土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可

    证、土地使用权证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可、销售许可证和房地产产权证书等，作为公众利益的代

    表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。

    房地产开发投资对政府行为而引致的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个"经济调节器"，与房地产有关

    的税费收入又是中央和地方政府财政的一个重要来源，而对物业的一同占有、拥有形式又反映了一个国家和政治取向。

    ㈣ 金融机构

    房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期资金"建设贷款"和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的

    长期资金或"抵押贷款".房地产的生产过程和消费过程均需大量资金，没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。

    ㈤ 建筑承包商

    房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工工作发包给建筑承包商。但承包商也能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担

    附加的一些开发风险，如购买土地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等。但承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及

    施工周期有关，承担的风险相对较少。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水

    平。但即便如此，承包商往往能够承受较低的利润水平。

    ㈥ 专业顾问

    由于房地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产市场上的大多数买家或卖家不可能有足够的经验和技能来处理房地产生

    产、交易、使用过程中遇到的各种问题。因此，市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询服务。这些

    专业顾问人员包括：

    ⑴ 建筑师。

    在房地产产品的生产过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织

    或协调这些工作。在工程开发建设中，建筑师还负责施工合同的管理，工程进度的控制。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作

    会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协解决施工中技术问题等。

    ⑵ 工程师。

    房地产开发中需结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖、给排水、

    照明，以及空调或高级电气设备等设计外，还可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等项工作。

    ⑶ 会计师。

    会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包

    括财政预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。

    ⑷ 造价工程师。

    在房地产开发过程中，经济师或造价工程师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要

    负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。

    ⑸ 估价师及物业代理。

    估价师在有关房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平。房地产估价师在就某一宗房地产进行估价时，

    要能够准确把握该宗房地产的物质实体状况和产权状况，掌握充分从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品

    结构、供求结构和投资结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。

    的市场信息，全面分析影响房地产价格的各种因素。物业代理或经纪人通常协助买卖双方办理出租出售手续，同时还协助委托方制定

    与实施租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格。