2011年房估师考试经营与管理讲义27

    ㈡ 市场需求的特点

    房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的非同质性相吻合，

    需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性；同时，购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来

    进行融资。

    ㈢ 市场交易的特点

    由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，

    耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。

    ㈣ 市场价格的特点

    房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地

    产价格总体呈向上波动的趋势；但现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。

    以上四个方面是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会

    体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。

    二、房地产市场的功能

    在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。但价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可以通过价格信号来指导

    买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：

    ㈠ 配置存量房地产资源和利益

    由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双价格 租金

    S S

    P1 R

    P R1

    D1 D1

    D D

    0 M M1 销售数量 0 L1 L 出租数量

    （a） （b）

    方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。

    ㈡ 显示房地产市场需求变化我们可以先通过一个简单的例子说明市场的这种功能。假如居

    民想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅，则市场上住宅的售价就会上升而租金就会下降。如图 2-1所示，售价从OP升到

    OP1，租金从OR降到ORl.

    图 2-1 销售和出租住宅需求变化示意图引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变

    化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品味变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。

    ㈢ 指导供给以适应需求的变化

    房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：

    ⑴ 建设新的房地产或改变原来物业的使用方式。例如在图示

    2-1（b）中，由于部分需求从出租住宅转向出售住宅，租金下降至

    0R1，出租住宅的供给量从0L降到0L1，LL1就可以转换成出售住

    宅，因为出售住宅的需求量增加了MM1.最后形成了均衡价格0P1

    和均衡租金0R1.