2011年房估师考试经营与管理讲义28

    ⑵ 某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。

    根据当地各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售

    价比例，例如一般情况下住宅的售价相当于大约100个月的租金，如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途

    可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化，举例来说，北京市1994年写字楼物业供给紧张，最高的

    月租金达到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作为写字楼出租，使这三类物业间的供给量发生了相对变化。应该指出的是，房地产市场供给的这些变化需要一定的时间才

    能完成，而且受房地产市场不完全特性的影响，这一变化所需要的时间相对较长。同时，对市场供给与需求的有效调节还基于这样一

    个假设，即所有的房地产利益是可分解的，并且有一个完全的资本市场存在。但实际上这些假设条件是很难达到的。例如银行的信贷

    政策往往受政府宏观政策的影响，使并非所有的人都能够获得金融机构的支持；为了整个社会的利益，政府还会通过城市规划、售价

    或租金控制等政策干预市场。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。

    由于房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调节过程，而新的平衡达到了甚至还没有达到，可能马上又出现新

    的影响因素而造成新的不平衡，所以，用"不平衡是绝对的，平衡是相对的和暂时的"来描述房地产市场是再恰当不过的了。

    ㈣ 指导政府制订科学的土地供给计划

    在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的土地供给计划来适时满足全体社会成员生产和生活的需要、调节房

    地产市场的供求关系提供了最可靠的保证。然而，制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的房地产存量、增量、

    交易价格和数量、空置率、吸纳率、市场发展趋势等市场信号的分析研究，才能制定出既符合市场需要、可操作性强、又能体现政府政策和意志的土地供给计划。

    ㈤ 引导需求适应供给条件的变化

    例如，随着建筑技术的发展，在地价日渐昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低，导致高层住宅的供给量逐渐增加，

    价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住宅，从而减少了城市中心区对多层住宅需求的压力，也使减少多层住宅

    的供给成为很自然的事。因此，市场可以引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率。

    第四节 房地产市场的运行规律

    一、房地产空间市场与房地产资产市场

    房地产属于一种耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。

    ㈠ 房地产空间市场

    在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。对于企业，空间是生产要素之一；对于家庭，空间是其消费

    的商品之一。他们既可以通过租赁房地产，也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用，相应地需要支付租金和住房所有权成

    本（住房价格在拥有年限中各年的摊销值，可看作等效租金）。空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。