2011年房估师考试经营与管理讲义29

    ㈡ 房地产资产市场

    在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在

    拥有房地产期间内每单位时间（例如每年）所获得的租金（或等效租金），二是在转售时所实现的增值收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。房地产资产

    市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物数量。

    ㈢ 房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态

    房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产

    资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。房地产市场存在着一种均衡状态，在这个状态下，租金和价格

    都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和折旧量相等，房地产资产存量保持不变。这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间

    上市场都处于一种不均衡的状态中，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。

    例如，当人口增长或收入水平提高时，居民对空间的需求就会上升，而空间市场上的供给并不能迅速增加，供不应求导致租金上升。租金的上升使房地产资产市场的收益率水平提高，房地产资产

    的价格也随之提高。从而刺激房地产开发活动的活跃，使开发量超过灭失量，资产存量增加，从而满足空间市场新增的需求，这就达到了一个新的均衡状态。

    二、房地产市场的周期循环

    由于经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施的空间需求，从而带来房地产市场的兴起。因此从本质上讲，房地产业的

    发展是由整体经济的发展决定的。从一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为周期性的运动。相应地，房地产业的发展也存在周期循环特性。

    ㈠ 房地产周期循环的定义

    房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

    ㈡ 房地产周期循环的原因

    影响房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息的不充分、导致从供需

    两方面调整不均衡的时间存在时滞 （time-lag）；生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；政策

    因素的影响，如容积率控制、农地征用控制；政治冲击，如社会政治动荡；制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。

    ㈢ 传统房地产周期理论的主要内容

    传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在

    此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的

    周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我

    修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。具体包括的阶段是：确认对新入住空

    间的需求，促使新建筑产生；受到新建筑的刺激而导致经济扩张；经济的持续扩张进一步刺激新建筑；新建筑超过空间需求；导致超

    额建筑；调整，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓；复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑；回复到空间市场供需均衡状况；经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加；确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生。供给增长率=需求增长率供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势