2011年房估师考试经营与管理讲义34

    ㈣ 政策的公平性和效率

    公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平分配来维持社会的稳定；

    又要通过资源的优化配置来推动社会的进步和发展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有时为了确保基本的公平，要牺牲一定的效率；

    有时为了保证效率又不得不放弃必要的公平。如何处理好其相互关系，是政府制定政策的重点和难点。

    二、宏观调控房地产市场的手段

    对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这

    样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣，但是宏观调

    控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房税收政策等。

    ㈠ 土地供应政策

    没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国当前的土地制度条件下，政府是唯一的土地供给者，政府的土地供

    应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地

    产开发投资调节的功效非常直接和显着，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定的土地供给数量和

    结构，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。科学的土地供应计划，应与国民经济发

    展规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也是公开透明的，能够为市场提供近期

    和长期的土地供应信息，以帮助市场参与者形成合理的市场预期、减少盲目竞争和不理性行为。

    通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求政府必须拥有足够的土地储备和供给能力，还要妥善处理好保护土地资源和

    满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系。保护的目的是为了更好的、可持续的满足需求，但如果对当前的需求都不能很好满

    足，就很难说这种保护是有效率的。要在政府的集中垄断供给和市场的多样化需求之间实现平衡，必须准确把握社会经济发展的空间需求特征，通过提高土地集约利用和优化配置水平，采用科学的地

    价政策和灵活的土地供给方式，实现保护土地资源和满足需求的双重目标。

    ㈡ 金融政策

    房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。个

    人住房抵押贷款价值比率的调整，会明显影响居民购房支付能力，进而影响居民当前购房需求的数量。房地产开发贷款利率、信贷规

    模和发放条件的调整，也会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显着影响。

    此外，外商投资政策、房地产资产证券化以及房地产资本市场创新渠道的建立，也会通过影响房地产资本市场上的资金供求关系，进

    而起到对房地产开发、投资和消费行为的调节作用。因此，发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融措施调节房地产市场，实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。

    ㈢ 住房政策

    居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济问题，而且

    是社会问题。各国的经验表明，单靠市场或是全部依赖政府均不能很好地解决住房问题，而市场和非市场的结合，才是解决这一问题

    的有效途径。目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通；经

    济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，

    要受政府的指导；市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营、是城市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉租房和经济适用房的供给和分配政策控制不严格，就会使市场价商品住宅受到前两

    类住宅的冲击。政府的住房分配和消费政策，对商品住宅市场的调控作用也是显而易见的。1998年政府停止住房实物分配，实行住

    房分配货币化政策以来，商品住宅销售中个人购买的比例，已经稳定在95%左右。