2011年房估师考试经营与管理讲义32

    ㈡ "过度开发"及诱因

    ⑴ 房地产市场中的过度开发

    房地产市场中的过度开发有时也称为房地产"过热"，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

    ⑵ 过度开发的诱因

    过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。

    开发商在进行开发决策时，会对市场上的需求状况进行预测。他们在预测时，总是在很大程度上依赖于目前市场上的销售和价格

    情况。即使当前市场上的热销和价格上涨只是暂时的现象，他们也很容易会认为这种繁荣景象能够长久持续下去，于是造成对未来需

    求过分乐观的估计。研究表明，对未来需求预测的偏差程度基本上与目前市场价格增长速度正相关，即目前市场价格增速越快，对未

    来估计中过分乐观的程度就会越大。这时开发商往往会加大投资，大批项目上马，待到竣工时，市场形势已经不如所预期的那样喜人，就容易产生房屋积压、空置率上升的过度开发景象。

    开发商之间的博弈和非理性行为也会加剧这种市场过度开发的情况。开发商只要一看到市场机会就会迫不及待地去投资开发，殊

    不知有时这些市场机会是有限的，只需少量开发商的介入就能满足。但是每个开发商都想抢先得到市场机会，而不会进行内部协调，于

    是一哄而上，生怕自己被拉下了。况且如果已经得到土地，与其将土地空置产生机会成本，还不如赶快开工建设。这种非理性的行为往往会使过度开发现象更加严重。

    从获取开发资金的难易程度来看，如果开发商很容易获得资金支持，而投入较少的自有资金，他们在进行投资决策时往往会缺乏

    仔细和审慎的考虑，从而产生道德风险。特别是目前我国的开发商融资渠道单一，无论是开发贷款还是预售商品住宅抵押贷款基本都

    是从商业银行获得，这种高杠杆式的融资方式，再加上房地产市场中信息不完全的程度较高，对高利润的追求将会使开发商难以对市场做出客观和冷静的判断。

    ㈢ 房地产泡沫和过度开发的区别与联系

    ⑴ 房地产泡沫和过度开发的区别

    ①过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发

    反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象；而泡沫则是反映市场价格和实际价

    值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。

    ②过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫

    比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平

    衡状态。

    ③房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不

    同。如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当泡沫产生

    时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果泡沫产生，就必然会引起过度

    开发；但过度开发却不一定是由泡沫引发的；

    ④从市场参与者的参与动机来看："过热"表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而"泡

    沫"则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。

    ⑵ 房地产泡沫和过度开发的联系

    房地产泡沫和过度开发，都是用来描述房地产市场中房地产实际价格对房地产基本市场价值的偏离，是房地产价格中非基本价格

    的不同程度的体现，这是两者的共同点。"过热"不一定就产生泡沫，但"过热"是市场产生"泡沫"的前提，也是诱因之一。如果

    在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制（包括市场规则和政府政策），市场信息的不透明程度较高，且开发商的财

    务杠杆也比较高，那么开发商做出非理性预期的可能性就比较大且投机性行为容易迅速蔓延，在这种情况下房地产泡沫比较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多地向房地产行业集中等现象。