2011年房估师考试经营与管理讲义31

    ⑵ 随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预

    期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来，寻找以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。这类资

    本的流入使房地产市场通过平衡点，并逐渐使租金达到投资者有利可图的水平。在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显着增加。

    ⑶ 当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置

    率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。由于资本不断流向存量房地产和新项目的开发，所以此时房地产市

    场的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，就会降低对新项目投资的回报预期，同时也降低购买存量房地产时的出价。

    而存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来市场会进一步下滑的风险，所以其叫价仍然很高，以致投资者难以接受，导致房地产市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。

    ㈦ 房地产市场自然周期和投资周期之间的关系

    房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，

    在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。当资本市场投资可以获得满意的投资回报时，投资者拟投入房地产市场的资本就需要高于

    一般水平的投资回报，使资本流向房地产市场的时机滞后于房地产市场自然周期的变化，导致房地产市场价格下降，经过一段时间后，房地产市场上的空置率也形开始下降。

    如果可供选择的资本市场投资收益率长期偏低，例如投资者在股票和债务市场上无所作为时，有最低投资收益目标的投资者就会

    在并非合适的市场自然周期点上，不断地将资金（权益资本和借贷资本）投入房地产市场中的存量房地产和新开发建设项目，以寻找较高的投资收益。这样做的结果，使初期房地产市场价格上升，经过一段时间后，房地产市场上的空置率也开始上升。

    三、房地产市场中的泡沫与过热

    ㈠ 房地产泡沫及成因

    ⑴ 房地产泡沫的定义

    查尔斯。P.金德尔伯格（Charles P Kindle Berger）在为《新

    帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的"泡沫"词条中写道："泡沫可以太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中

    的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其

    实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常

    是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。"房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用

    价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。

    ⑵ 房地产泡沫的成因

    房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样

    是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。

    一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。

    首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社

    会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切

    相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集

    中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期

    获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。

    其次，投机需求的膨胀是诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

    再有，金融机构的放贷是与房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，

    肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，

    资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、

    保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，

    银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。