2013年房产经纪人考试经纪相关知识备考辅导（13）

　　(三)代理权和代理行为

　　民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。

　　法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。

　　书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。

　　委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

　　代理人在行使代理权时应遵循下列两项原则：

　　(1)代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。即代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为。

　　包括为本人的利益计算、尽适当的注意义务、遵从本人的指示、及时向本人报告代理进展、保守秘密等。

　　代理人不履行或不适当履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。

　　(2)代理权不得滥用。

　　根据有关法律的规定，代理人不得有下列滥用代理权的行为：

　　①代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为(如代理他人与自己订立合同)。

　　②代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。

　　但是，理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订房屋买卖合同后，房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。

　　③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。《民法通则》规定代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。

　　④超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系，承担违约责任或侵权责任。

　　⑤利用代理权从事违法活动。《民法通则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。

　　没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

　　六、民事责任(了解)

　　1.民事责任是民事主体违反民事义务而依法应当承担的民事法律后果。

　　2.《民法通则》规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任;由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任;没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

　　3.承担民事责任的方式主要有10种：

　　①停止侵害;

　　②排除妨碍;

　　③消除危险

　　;④返还财产;

　　⑤恢复原状;

　　⑥修理、重作、更换;

　　⑦赔偿损失;

　　⑧支付违约金;

　　⑨消除影响、恢复名誉;

　　⑩赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。