2013年房产经纪人考试经纪实务备考辅导（83）

　　门店选址的评估

　　一般情况下，有以下两种基本评估方法：

　　(1)比较法：通常是拿同业同区域门店中经营状况优良门店的位置、门店形象、以及从业人员素质、专业化水平等方面与本机构门店进行比较，看其优于本店的条件有哪些，劣于本店的条件有哪些。

　　这样，就可以了解本机构门店在同类市场上的地位以及不足。通过具体改进措施，提高店铺的竞争力。

　　(2)必要市场占有率法：门店经营方面，都有一个损益平衡点销售额的估计。若选择区域销售额所要求的区域必要市场占有率比较低，则风险不高，反之，要求的市场占有率越高，风险就越高。

　　假设选择区域的市场规模为每月1000万元，只要销售额达300万元即可达到损益平衡点，即30%的区域占有率，风险便不高。若销售额每月需达700万元才可达损益平衡点，那么70%的区域占有率是非常高难度的指标，

　　一旦有任何失误，极易蒙受损失，因而开店的风险就过高，一般来说，门店的必要市场占有率越低越好。

　　第九章 房地产居间业务的房源管理

　　房源概述

　　1.何谓房源

　　“房源”是指物体，即物业。但是，从房源所包括的各项指标来看，它有：

　　(1)房源的物理属性：是指物业自身及其周边环境的物理状态。房源的物理属性决定了房源的使用价值，所以也在一定程度上决定了房源的市场价格。

　　(2)房源的法律属性：主要包括物业的用途及其权属状态等。在我国，物业的用途通常分为商用与居住两种。物业的用途并不是固定不变的，在某些情况下，它们可以进行变更。

　　物业的权属状态一般由特定的法律性文件反映，如《房地产证》等，其范围主要包括产权性质(如商品房、房改房、宅基地等)、业主姓名、土地使用年限、法定用途等。物业的权属状态也是可以进行变更的。

　　(3)房源的“心理属性”：指的是业主(委托方)在委托过程中的心理状态。

　　房源价格是由业主(委托方)决定的，他们对市场信息的了解程度，以及其出售或出租的心态，是他们决定房源价格的重要依据。在现实中，这两个依据都容易发生变化。

　　①市场信息了解程度的变化：一般来说，业主(委托方)所能了解到的市场信息有限，容易导致他们对市场产生比较片面的理解。在目前，媒体的宣传、经纪人的讲解是他们了解市场信息的两大渠道。

　　②出售或出租心态的变化：随着时间的推移，业主(委托方)的出售或出租心态也会发生变化，从而最终引起房源价格的变化。

　　(4)房源的定义：房源不仅包括委托出售或出租的物业，还包括该物业的业主(委托方)。因此，房源应当是指业主(委托方)及其委托出售或出租的物业。