2013年房产经纪人考试经纪实务备考辅导（80）

　　③有效性原则：指具体划分出的目标市场必须具有稳定性和有效性，必须能够长期地确保经营活动的开展。

　　(3)市场细分的步骤

　　市场细分的步骤为：

　　①选定市场方向：市场方向的选定与经纪机构确定自身发展任务和追求目标有关。一般情况下，市场方向应以市场的需求来确定;

　　②研究客户的潜在需求;

　　③区分客户的需求差异;

　　④确定客户群体的规模。

　　选择区域和方向

　　区域的选择是居间业务开展时首要考虑的问题。

　　1.选择区域

　　特定的区域通常由核心区域、中间区域和外围区域构成。.距离很近的门店，但由于其在区域内所处位置不同，客流量也会有所差异。门店的经营也会产生较大差异。故选择区域的同时，也要明确了解其核心至外围的关联关系及辐射半径。

　　2.选择方向

　　经过市场调查和市场需求预测之后，经纪机构对于选择区域的门店经营规模、经营方式、市场需求现状、目标客户群模型及区域未来发展趋势等方面均已有了初步了解。

　　租赁费用，员工工资福利费用，办公用品配备费用，广告推广费用是相对最主要的费用。其中投入最大的是广告推广费用和门店租赁费用，可根据经纪机构自身的发展规划进行适当的调整。