2012年房地产经纪人考试经纪相关知识知识点12

    五、代理（掌握）

    （一）代理的概念

    代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。

    在代理关系中，被代理人又称为本人，代理他人进行民事活动的人称为代理人，与代理人实施民事行为的人称为相对人。

    例如，甲委托乙代购房屋，乙以甲的名义与丙订立房屋买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。这里，甲是被代理人，乙是代理人，丙是相对人。

    （二）代理的种类

    按照代理产生的不同原因和方式，代理可分为下列3种：

    （1）委托代理。是指基于被代理人的委托而产生的代理。委托代理中，代理人称为委托代理人。

    1.委托代理是代理中适用最广泛、最普遍的一种形式。委托代理关系成立前，代理人与被代理人之间往往并无一定联系。委托代理通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即告终结。

    2.在委托代理中，有时发生转托行为。转托是指在必要时代理人把一部分或者全部受托事项，再委托给其他人办理。

    例如，甲委托乙出售房屋，乙因出国办事，转托给丙出售。在这一代理关系中，甲为被代理人，乙为代理人，丙为复代理人或再代理人。

    3.转托代理也称为复代理或再代理。《民法通则》有条件地承认复代理：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。

    4.事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任。

    5.但在紧急情况下，为了保护被代理人利益而转托他人代理的除外。“

    （2）法定代理。

    1.是指依照法律规定直接产生的代理。

    2.法定代理主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。

    3.法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有一定的亲属关系而发生，某些特别的情况下也可依据某种行政隶属关系而发生，例如由未成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。

    （3）指定代理。是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理。