2011年房地产经纪人考试经纪相关知识精讲28

    第三节 代理权

    一、代理权概述

    代理人之所以能够以被代理人的名义为民事法律行为，并使行为的法律后果直接归属于被代理人，是因为代理人有代理权，代理权是发生代理法律关系的前提。

    二、代理权的行使原则

    代理权的行使，是代理人在代理权限范围内，代被代理人实施民事法律行为，以维护和实现被代理人的合法权益。代理人行使代理权时应遵循如下原则：

    （一）为被代理人的利益认真履行代理职责

    代理制度是为被代理人的利益设立的，是为了利用代理人的知识和技能为被代理人服务，代理人的活动是为了实现被代理人的利益。因此，代理人行使代理权应从被代理人的利益出发，而不是从自己的利益出发。应谨慎、勤勉、忠实地履行自己的代理职责。我国《民法通则》第66条规定：“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应承担民事责任。”

    （二）亲自行使代理权

    被代理人之所以委托特定的代理人代自己实施民事法律行为，是基于对该代理人知识、技能、品质等的信赖。因此，代理人必须亲自实施代理行为，才符合被代理人的本意。除非经被代理人同意或有不得已的事由发生，不得将代理事务转委托他人处理。

    （三）报告义务

    代理人应向被代理人如实报告在处理代理事务中发生的重要情况，使代理人随时了解代理事务的进展情况。在代理事务处理完毕后，代理人还应向被代理人报告代理事务完成的经过和结果。

    （四）保密义务

    代理人在执行代理事务中以及执行完毕后，应对被代理人尽保密义务。对于其知晓的个人秘密和商业秘密，不得向他人泄漏，也不得自己非法使用。

    例题：代理人行使代理权时应遵循如下（ ）原则。

    A.为被代理人的利益认真履行代理职责

    B.亲自行使代理权

    C.不经被代理人同意或不得已的事由未发生，可以将代理事务转委托他人处理

    D.报告义务 E.保密义务

    答案：ABDE

    解析：代理人必须亲自实施代理行为，才符合被代理人的本意。除非经被代理人同意或有不得已的事由发生，不得将代理事务转委托他人处理。

    三、代理权行使的限制

    （一）禁止自己代理

    自己代理，是指代理人在代理权限内与自己为民事法律行为。自己代理，除非在事先得到被代理人的同意或事后得到被代理人的追认，法律不承认其代理的效力。

    （二）禁止双方代理

    双方代理又称同时代理，指一个代理人同时代理双方当事人为法律行为的情况。对于双方代理，除非事先得到双方被代理人的同意或事后得到其追认，法律不承认其效力。

    （三）禁止恶意串通的代理

    代理人与第三人恶意串通，损害被代理人的利益，这种行为违背了代理制度的设立目的和诚信原则。根据《民法通则》第66条：“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。”

    例题：甲临行前嘱托乙将甲的自行车卖掉。数日后甲收到乙汇来的车款150元，并称车已卖掉。数月后，甲看望乙，看到乙正骑着自己那辆车，乙说这车我自己用呢。乙的行为的性质是（ ）。

    A.越权代理

    B.无代理

    C.自己代理

    D.双方代理

    答案：C

    解析：自己代理，是指代理人在代理权限内与自己为民事法律行为。自己代理，除非在事先得到被代理人的同意或事后得到被代理人的追认，法律不承认其代理的效力。