2011年房地产经纪人考试经纪相关知识精讲26

    （二）委托代理

    1.委托代理的概念 委托代理是指基于被代理人的委托授权而发生的代理。被代理人的授权是委托代理的前提条件，因此，委托代理又称“意定代理”。

    2.委托授权行为的性质及其与基础法律关系的关系 委托授权行为是指被代理人授权于代理人的行为。一般认为授权行为是一种单方法律行为，即只要被代理人作出向代理人授权的意思表示，代理人就享有代理权。对于被代理人的授权行为，代理人有权拒绝，这种拒绝的意思表示也属于单方的法律行为，仅凭代理人一方的意思表示就可发生效力。

    委托代理权是直接由委托授权行为产生的，而委托授权行为总是基于被代理人与代理人之间的某种法律关系的基础之上，这些法律关系被称为基础法律关系，如合伙合同关系、委托合同关系、劳动合同关系、雇佣合同关系及职务关系等。

    3.委托授权的形式和内容 我国《民法通则》第65条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”可见，代理授权的方式，有书面和口头方式两种。以书面授予代理权时，应制作授权委托书，授权委托书既是授权行为成立的方式，也是代理人有代理权的证明。根据《民法通则》第65条的规定：“授权委托书要载明代理人的姓名或名称、代理事项、代理权限和期间，并由委托人签名或盖章。”

    委托代理权的范围依据被代理人的意思表示而定，可以是一次委托代理、多次委托代理、专项委托代理，也可以是总括委托代理即授予代理人实施与某一特定事务有关的各种民事法律行为的代理权限。代理权的范围应当明确，对于授权不明的代理行为，我国《民法通则》第65条规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”

    例题1：2009年12月，李某在某市购买了甲公司开发建设的1套120㎡的商品住宅，并与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）签订了代理出租协议。2010年1月，乙公司代理李某与王某订立了房屋租赁合同，约定租金为1000元，租期为2年，该租赁合同未办理登记备案。乙公司与李某之间为（ ）关系。（2007年房地产经纪人制度试题）

    A.委托代理

    B.复代理

    C.法定代理

    D.指定代理

    答案：A

    解析：委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理。

    例题2：我国《民法通则》规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任， （ ）负连带责任。“

    A.被代理人

    B.代理人

    C.责任人

    D.第三人

    答案：B

    解析：我国《民法通则》第65条规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”

    （三）指定代理

    指定代理是指依照法律规定，由有关单位或者由人民法院指定而产生的代理。

    对未成年人的监护有争议的，根据《民法通则》第16条规定：“对担任监护人有争议的，由未成年人的父母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。”

    对无民事行为能力或者限制行为能力的精神病人的监护有争议的，根据《民法通则》第17条规定：“对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。

    对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。“由人民法院指定的代理还有，根据《民事诉讼法》第57条规定：”无诉讼行为能力人，由他的监护人作为法定代理人代为诉讼。法定代理人之间互相推诿代理责任的，由人民法院指定其中一人代为诉讼。“

    例题1：7周岁的田某父母双亡，关于由谁担任其监护人的问题发生了争议，最终由田某父母所在单位确定由田某成年的哥哥担任其监护人。第二年，田某遭遇车祸受伤，田某的哥哥遂向法院起诉肇事司机。

    田某的哥哥是（ ）。（ 2009年土地登记相关法律知识试题）

    A.指定代理人 B.委托代理人 C.法定代理人 D.意定代理人

    答案：A

    解析：《民法通则》第16条规定：“对担任监护人有争议的，由未成年人的父母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。”