2011年房地产经纪人考试经纪相关知识精讲23

    建设用地使用权续期的问题，确实和老百姓的利益息息相关，应当保障老百姓安居乐业，使有恒产者有恒心。如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，

    也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定。在听取各方面的意见后，物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别做出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

    续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。“住宅建设用地使用权自动续期”的规定受到了普遍的赞成。同时，有人提出，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。

    有的认为，续期的应交少量的土地使用费。考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。

    绝大多数住宅建设用地使用权的期限为七十年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。

    而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况做出相关的规定。因此，本条对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。

    为什么非住宅建设用地使用权没有采取自动续期的规定？这是因为非住宅建设用地和住宅建设用地有较大的区别。非住宅建设用地的使用期限相对比较短，使用用途也各不相同。

    有的建设用地使用权人仅需要在特定的期限内使用建设用地，过了该期限，就没有使用该土地的必要。因此，不宜将自动续期作为非住宅建设用地使用权适用的一般原则，是

    否续期应当由建设用地使用权人自己决定。根据本条的规定，非住宅建设用地使用权的续期，按照法律规定办理，即建设用地使用权可以在建设用地使用权期间届满前一年申请续期。

    只要建设用地使用权人提出续期的要求，出让人就应当同意，只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下，出让人才有权拒绝建设用地使用权人续期的要求，收回该土地。

    有人担心，住宅建设用地使用权自动续期会影响城市规划和建设。物权法第一百四十八条规定，建设用地使用期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照有关征收的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。

    在建设用地使用权续期后，因为公共利益需要收回的，也可以适用同样的原则。

    关于建设用地使用权期限届满后建筑物归属的问题，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权期间届满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

    有人提出，建设用地使用权期间届满，应当根据公平的原则来确定建筑物等归属，而不宜一律规定归国家所有。现实中也有法律对于非住宅建设用地使用权期间届满后该土地上的厂房等不动产归属的问题做出规定。

    比如，中外合作经营企业法规定，中外合作者举办合作企业，应当在合作企业合同中约定“合作企业终止时财产的归属”。因此，对于非住宅建设用地到期后地上物归属的问题，解决的办法是，有约定的，应当按照约定，比如按照BOT合同的约定处理等；没有约定或者约定不明确的，应当按照有关法律规定办理。

    建设用地使用权提前收回及其补偿

    物权法解释：第一百四十八条「建设用地使用权提前收回及其补偿」

    第一百四十八条　建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

    「解释」本条是建设用地使用权提前收回及其补偿的规定。

    以出让方式设立的建设用地使用权都有期限。建设用地使用权期间届满前，出让人能否收回建设用地使用权？根据土地管理法第五十八条的规定，为了公共利益需要使用土地的，

    由有关政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，并应当对土地使用权人给予适当补偿。在实践中，当事人一般也在建设用地使用权出让合同中对提前收回的情况做出约定

    。国土资源部和国家工商局制定的出让合同示范文本就有提前收回建设用地的内容：“根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，

    并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿。“本条对提前收回的补偿标准做了更为细化的规定。

    首先，对于建设用地上的房屋及其他不动产，应当依据征收的规定给予补偿。

    本法第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

    “征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

    因此，有关征收的规定是补偿的依据。其次，对于房屋所占用的建设用地，不适用征收的规定。征收是国家把集体所有的土地和单位、个人的不动产变为国有的财产，是一种改变所有权的法律行为。

    我国城市的土地属于国家所有，建设用地使用权人取得的是对土地使用的权利，国家收回本来就属于自己的建设用地，不适用有关征收的规定。但是，为了公共利益的需要，国家可以提前收回建设用地使用权。

    由于建设用地使用权人是按照建设用地的使用期限交纳出让金的，因此，提前收回建设用地使用权的，出让人还应当向建设用地使用权人退还相应的出让金。

    比如，某商场的建设用地使用权期限是40年，该商场30年后被征收，那么对于该商场需要根据征收的规定给予补偿，同时，还应当退还该商场所有权人10年的出让金。

    在当前国民经济深幅向下调整、且尚未见底的情况下，中央陆续出台了一系列提振经济的措施，并拟推出10大产业的振兴规划。此时认真分析导致本轮调整的诸多原因，对症下药，选准扩大内需的关键领域意义重大。

    我们以为，今天乃至未来相当长的一个时期，房地产业都将是我国扩大内需乃至促进消费的关键领域和关键环节。