2011年房地产经纪人考试经纪相关知识精讲22

    投资和投机者一般也分两种情况，一类是用自有资金炒房的人，另一类是靠银行贷款炒房者。第二套房贷款新政主要对靠银行贷款炒房的人有一定影响，但影响也有限，只是规模受到影响而已。

    对于短线投机者，房价不断攀升，他们购房后，倾向于利用银行贷款的杠杆作用，在短时间或一年内快速将房产转手他人，从中坐收渔利。

    所以，第二套房房贷新政对于这些投机者没有很大影响。而富人凭借自己拥有的财富，通过囤积居奇牟取暴利，也很难得到有效遏制。正由于此，房贷新政出台，对抑制市场的投资和投机行为作用有限。

    尽管如此，在国际金融市场动荡不安，美国次级债危机不断扩大，国内房地产市场过热条件下，为保证国内信贷市场安全，央行和银监会出台此政策，提高第二套住房首付款和房贷利率是必要的举措。

    虽然房贷违约不会给银行带来太大的风险，但是提高房贷门槛，可以进一步减少金融领域的风险性，对保证银行信贷安全非常重要。而且，第二套住房首付提高对房地产市场降温确实起到一定作用。

    房贷新政出台短期来看，没有改变房价上涨的趋势，但长期来看，它对房地产市场的影响是深远的。尽管其打击市场投机需求还不是致命的，但是此项政策最主要目的还是为保证银行房地产信贷的安全性。

    进一步推进房地产税收的改革，尽早出台物业税，应是打击投资和投机行为的釜底抽薪之举。

    建立价格可比基础的举列说明

    例搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于早年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。

    乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。

    [解]对该两个交易实例进行“建立价格可比基础”处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体处理如下：

    （1）统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民，的年利率为8%，则：

    甲总价=16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）=76.422（万元人民币）-

    乙总价=15（万美元）

    （2）统一采用单价。则：

    甲单价=764220/200=3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

    乙单价=150000/2500=60（美元/平方英尺使用面积）

    （3）统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8.3元人民币，则：

    甲单价=3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

    乙单价=60×8.3=498（元人民币/平方英尺使用面积）

    （4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积，则：

    甲单价=3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

    乙单价=498×0.75=373.5（元人民币/平方英尺建筑面积）

    （5）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米=10.764平方英尺，则：

    甲单价=3s21.1（元人民币/平方米建筑面积）

    乙单价=373.5×10.764=4020.4（元人民币/平方米建筑面积）

    如何人事房地产市场

    建设用地使用权续期土地上的房屋及其他不动产归属

    物权法解释：第一百四十九条「建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属」

    第一百四十九条　住宅建设用地使用期间届满的，自动续期。

    非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

    「解释」本条是建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属的规定。

    国家通过出让的方式，使建设用地使用权人获得一定期间内利用土地的权利。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定

    ，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

    商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用五十年。因此，建设用地使用权期间届满后，就面临建设用地使用权如何续期的问题。

    城市房地产管理法第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，

    应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

    “物权法草案曾经根据现行法律的规定，对建设用地使用权的续期做出了规定。但是，物权法草案向全社会征求意见后，一些部门和群众对建设用地使用权续期的规定提出了不同的意见。

    有人提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。