2011年房地产经纪人考试经纪相关知识精讲15

    自2007年10以来，全国各地反映强烈，房地产市场成交量出现大幅萎缩。特别是许多大中城市如北京、上海、广州、深圳、重庆等新建房屋以及二手房销售量都出现较大幅度的下降，一些城市还引发了“退房潮”。

    尽管各地的房价还在不断上涨，但是这些城市的房地产市场“有价无市”的状况甚为明显，市场出现量减价升的“空涨”现象。

    第二套房的购买者大致可分为两部分，一部分是没有较大经济实力的购房者，另一部分是有较强实力的购房者。前者改善住房只能通过银行贷款，第二套房首付和利率提高后，购房成本大幅增加，这部分改善性需求受到较大抑制。

    后者购买第二套及以上房产，有些通过银行贷款，有些不需要，从2000年到2006年来看，在购买多处房产的购房者中，完全支付现金的购房者比例直线上升，40%的首付对于他们不是大问题。所以，拥有足够资金财力的购房者，其需求基本上不受到房贷新政的影响。

    投资和投机者一般也分两种情况，一类是用自有资金炒房的人，另一类是靠银行贷款炒房者。第二套房贷款新政主要对靠银行贷款炒房的人有一定影响，但影响也有限，只是规模受到影响而已。

    对于短线投机者，房价不断攀升，他们购房后，倾向于利用银行贷款的杠杆作用，在短时间或一年内快速将房产转手他人，从中坐收渔利。

    所以，第二套房房贷新政对于这些投机者没有很大影响。而富人凭借自己拥有的财富，通过囤积居奇牟取暴利，也很难得到有效遏制。正由于此，房贷新政出台，对抑制市场的投资和投机行为作用有限。

    尽管如此，在国际金融市场动荡不安，美国次级债危机不断扩大，国内房地产市场过热条件下，为保证国内信贷市场安全，央行和银监会出台此政策，提高第二套住房首付款和房贷利率是必要的举措。

    虽然房贷违约不会给银行带来太大的风险，但是提高房贷门槛，可以进一步减少金融领域的风险性，对保证银行信贷安全非常重要。而且，第二套住房首付提高对房地产市场降温确实起到一定作用。

    房贷新政出台短期来看，没有改变房价上涨的趋势，但长期来看，它对房地产市场的影响是深远的。尽管其打击市场投机需求还不是致命的，但是此项政策最主要目的还是为保证银行房地产信贷的安全性。

    进一步推进房地产税收的改革，尽早出台物业税，应是打击投资和投机行为的釜底抽薪之举。

    建立价格可比基础的举列说明

    例搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于早年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。

    乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。

    [解]对该两个交易实例进行“建立价格可比基础”处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体处理如下：

    （1）统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民，的年利率为8%，则：

    甲总价=16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）=76.422（万元人民币）-

    乙总价=15（万美元）

    （2）统一采用单价。则：

    甲单价=764220/200=3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

    乙单价=150000/2500=60（美元/平方英尺使用面积）

    （3）统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8.3元人民币，则：

    甲单价=3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

    乙单价=60×8.3=498（元人民币/平方英尺使用面积）

    （4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积，则：

    甲单价=3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

    乙单价=498×0.75=373.5（元人民币/平方英尺建筑面积）

    （5）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米=10.764平方英尺，则：

    甲单价=3s21.1（元人民币/平方米建筑面积）

    乙单价=373.5×10.764=4020.4（元人民币/平方米建筑面积）