2011年房地产经纪人考试经纪相关知识精讲14

    建筑物重新购建价格的求取方法

    建筑物的重新购建价格可采用成本法、比较法来求取，或通过政府确定公布的基准房屋重置价格扣除其中包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

    具体又有下列4种方法：

    （1）单位比较法；

    （2）分部分项法；

    （3）工料测量法；

    （4）指数调整法。

    （一）单位比较法

    单位比较法是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关得某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物得这种单位价格或成本，并对其做适当得调整修正类估算建筑物重新购建价格得方法。主要有单位面积法和单位体积法。

    另外，如停车场得比较单位通常为每个车位，旅馆得比较单位通常为每个房间或床位，保龄球馆的比较单位通常为每个球道。

    单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的调整修正（有关调整修正的内容和方法类似于比较法），然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。

    例：某建筑物的建筑面积为300㎡，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/㎡，则该建筑物的重新购建价格可估计为300×1200=36（万元）。

    在现实房地产估价中，往往将建筑物划分为不同的建筑结构、用途或等级，制作不同时期的基准重置价格表，以供求取某个具体建筑物的重置价格时使用

    单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。

    例：某建筑物的体积为500m3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为600元/m3，则该建筑物的重新购建价格可估计为500×600=30（万元）。

    （二）分部分项法

    分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。

    在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时，需要注意如下2点：（1）应结合各构件或工程的特点使用计量单位；（2）不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。

    （三）工料测量法

    工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。

    这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（预）算定额的单价和取费标准来估算。

    工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家（如建筑师）的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。

    （四）指数调整法

    指数调整法是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。

    近年，中国房地产贷款增长迅速，不仅挤占了大量银行新增贷款，导致金融资金过度向一个行业集中。更重要的是，银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价较大幅度下降，地产金融危机不可避免。在

    调控难以有实效的情况下，为抑制房地产市场过度需求，减轻投资和投机行为，提高房贷首付及贷款利率成为调控部门降低银行风险的必然选择。

    2007年9月，央行、银监会联合发布通知，对已通过贷款购房、又申购第二套或以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布同期同档次基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平随贷款购房套数的增加而提高。

    2007年12月，人民银行、银监会又联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（简称《补充通知》），指出“第二套房贷款以家庭为单位”，并就严格住房消费贷款管理有关问题做出了明确规定。

    《补充通知》为第二套房房贷新政的具体实施提供了有效的保证。

    第二套房房贷新政的实施对市场产生了不小的冲击，效果是明显的。与之前商业银行对住房按揭贷款普遍给予15%的利率优惠相比，新政明显提高了购房者成本，投机炒房的利润空间被大大缩小，投资风险进一步增大，一些投资和投机炒房者将不得不谨慎从事。