2011年房地产经纪人考试房产经纪实务精讲10

    房地产市场细分的程序

    房地产市场细分一般遵循以下程序：

    ①确定粗略市场；

    ②将每个粗略的细分市场按购买者的反应程度大小顺序排列；

    ③找出每个粗略细分市场的特性，从中选择有利于企业经营的粗略细分市场作为目标市场；

    ④考虑可供利用的广告媒体、销售渠道、运输等费用的高低、目标市场的特征和企业期望利润大小；

    ⑤计算目标市场给企业带来的效益，从而确定企业产品投向目标市场的风险程度；⑥针对确定的目标市场特性，制定进入目标市场的营销策略。

    可行性研究

    1.可行性研究的概念

    （1）可行性问题的范围：可行性研究人员在做可行性研究时，往往根据他们的专业背景，选择他们所熟悉的方法。因此，建筑师关注的焦点往往在于项目所在地的自然条件和工程结构，规划师关心的是土地利用规划和城市建设规划。

    同样，投资分析师往往从金融角度来回答项目的可行性问题。而一个项目可行必须是：在项目所在地的各种限制条件下，满足自然可行；在法律、法规和土地利用限制条件下，满足法律可行；财务方面的可行及技术可行。

    （2）可行性研究的价值：最初的决策一旦错误，项目一旦定下来，接下来的项目策划和销售策划不管做得多么高明，都回天乏力了。这就是房地产，投入资金数额巨大，表现能力差，一旦错了第一步，那就步步错。

    这也就是房地产可行性研究的价值所在，避免开发不该开发的项目。

    （3）可行性研究应尽量避免以下问题：

    ①房地产投资企业的领导主观意志影响研究的客观性；

    ②项目研究人员的专业水平低；

    ③可行性研究人员与项目有利益关系；

    ④房地产开发商不重视可行性研究。