2011年房地产经纪人考试房产经纪实务精讲4

    房地产市场调研的特点包括：

    ①房地产市场调研的内容是广泛的；

    ②房地产市场调研具有很强的针对性；

    ③房地产市场调研的方法是多样的；

    ④房地产市场调研结果具有一定的局限性。

    房地产市场调研的程序

    房地产市场调研的程序包括确定调研目的、搜集资料信息、制定调研计划、初步调研、调研设计、资料分析、做出结论和提出建议。

    1.确定调研目的

    一般来说确定调研目的要有一个过程，一时确定不下来的可以采用：

    ①探测性调研；

    ②描述性调研；

    ③因果性调研：这种调研是要找出事情的原因和结果，因果关系研究的目的在于了解以上这些自变量对某一因变量（例如对成本）的关系；

    ④预测性调研：是通过搜集、分析和研究过去和现在的各种市场情报资料，运用数学方法，估计未来一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。

    2.搜集信息资料

    市场营销调研需要搜集大量的信息资料，其中有些资料需要经常不断地搜集，有些需要定期搜集，大多数是需要时才搜集。对于已有的信息资料，在需要使用时也应该根据以前搜集的方式进行更新，保证市场调研的时效性和代表性。

    3.初步调研

    初步调研的目的是了解产生问题的一些原因，通常有研究搜集的信息材料、与企业有关领导进行非正式谈话、了解市场情况三个过程。

    4.调研设计

    在搜集原始资料时，一般需要被调研者填写或回答各种调研表格或问卷。调研表格及问卷是整个调研工作的核心，其设计的好坏将直接影响调研结果。调研表和问卷的设计既要具有科学性又要具有艺术性，以利市场调研工作的条理化、规范化。

    5.现场调研

    现场调研即按调研计划通过各种方式到调研现场获取原始资料和搜集由他人整理过的次级资料。现场调研工作的好坏，直接影响到调研结果的正确性。

    6.撰写和提交调研报告

    撰写和提交调研报告是房地产市场调研工作的最后一环，调研报告反映了调研工作的最终成果。

    房地产市场调研的内容

    房地产市场调研的主要内容包括：

    1.房地产市场环境调研

    （1）政治法律环境调研：政治法律环境调研主要是了解对房地产市场起影响和制约作用的政治形势，国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化等，包括：

    ①各级政府有关房地产开发经营的方针政策，如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及地价政策、人口政策和产业发展政策等；

    ②各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划等；

    ③国家有关法律法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、反不正当竞争法等；④政府有关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等；

    ⑤政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。