2011年房估师考试经营与管理讲义186

    ㈢ 其他配套进度计划

    除了工程进度计划外，还有其他与之相关的进度计划，例如，材料供应计划、设备周转计划、临时工程计划等。这些进度计划的实施情况影响着整个工程的进度。

    ⑴ 材料供应计划。根据工程进度计划，确定材料、设备的数量和供货时间，以及各类物资的供货程序，制订供应计划。

    ⑵ 设备周转计划。根据工程进度的需要制订设备周转计划，包括模板周转，起重机械、土方工程机械的使用等。

    ⑶ 临时工程计划。临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。在制订了工程进度计划后亦应制订相应的临时工程计划。

    ㈣ 进度控制中应关注的因素

    影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面：

    ⑴ 材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。

    ⑵ 设计变更。设计的修改往往会增加工作量，延缓工程进度。

    ⑶ 劳动力的安排情况。工人过少会完不成进度计划中规定的任务，而工人过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，因而也完不成任务。所以要适当安排工人。

    ⑷ 气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好（如下雨、下雪），则安排室内施工（如装修），天气晴朗时，加快室外施工进度。

    三、成本控制

    工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。

    ㈠ 成本控制的主要工作内容

    除项目投资决策、设计和工程发包阶段的成本控制外，项目施

    工阶段的工程成本控制主要包括如下几个方面的工作：

    ⑴ 编制成本计划，确定成本控制的目标。工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制成本计划。为了便于管理，成本计划可分解为五个方面：①材料设备成本计划；

    ②施工机械费用计划；

    ③人工费成本计划；

    ④临时工程成本计划；

    ⑤管理费成本计划。根据上述成本计划的总和，即能得出成本控制总计划。在工程施工中，应严格按照成本计划实施。对于计划外的

    一切开支，应严格控制。如果某部分项目有突破成本计划的可能，应及时提出警告，并及时采取措施控制该项成本。

    ⑵ 审查施工组织设计和施工方案。施工组织设计和施工方案对工程成本支出影响很大。科学合理的施工组织设计和施工方案，能有效地降低工程建设成本。

    ⑶ 控制工程款的动态结算。建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定

    的结算方式等。工程款结算方式的不同，对开发商工程成本支出数额也有较大影响。从开发商的角度来说，工程款的支付越向后拖越

    有利，但承包商也有可能因为自身垫资或融资能力有限而影响工程质量和进度。

    ⑷ 控制工程变更。在开发项目的实施过程中，由于多方面情况的变更 （如客户对户型布置提出了与原设计方案不同的要求），经

    常出现工程量变化、施工进度变化，以及开发商与承包商在执行合同中的争执等问题。工程变更所引起的工程量的变化和承包商的索

    赔等，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。因此，要尽可能减少和控制工程变更的数量。

    ㈡ 控制工程成本的做法和手段

    ⑴ 强化"成本"意识，加强全面管理。成本控制涉及项目建设中各部门甚至每一个工作人员，强化"成本"意识，协调各部门

    共同参加成本控制工作，这是最基本的做法。计划部门应事先听取现场管理人员的建议，制订切实可行的成本计划。在成本计划实施中，应时刻注意施工管理人员的反馈，以便在需要时进行修改或调整。

    ⑵ 确定成本控制的对象。工程成本中有些费用所占比例大，是主要费用，有些所占比例小，是次要费用。有些费用是变动费用，

    有的则是固定费用。在制订成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本控制的

    主要对象是主要费用中的变动费用。当然，工程成本中的主要费用与次要费用、固定费用与变动费用都是相对而言的，其划分标准视工程规模和项目性质而定。