2011年房估师考试经营与管理讲义36

    第三章 房地产开发程序

    内容提要

    1、房地产开发程序概述

    2、投资机会选择与决策分析

    3、前期工作

    4、建设阶段

    5、租售阶段

    考试目的

    本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发、房地产开发

    程序、房地产开发程序中各阶段的主要工作等概念和内容的掌握程度。重点考核应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容的掌握和

    熟悉程度，以及对获取土地使用权、建设过程中相关管理工作的掌握和熟悉程度。考试要求

    掌握：房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。

    熟悉：投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，建设过程中相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段物业销售形式，制定租售方案。

    了解：规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容，租售阶段的宣传与广告策略。

    第一节 房地产开发程序概述

    一、房地产开发

    房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土

    地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。随着社会经济的发展，房地产开发活动

    变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国

    家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。

    房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，

    不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。

    二、房地产开发的主要程序

    开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。

    一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有

    关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销等步骤。这些步骤可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设

    阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。

    如果开发工作是遵循一个理论的程序，即项目建设完毕后才去找买家或租客时，开发程序才按上述顺序进行。但如果开发项目在

    建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者的话，则第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。但无论顺序怎样变化，这些

    阶段能基本上概括大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。