2013年房产经纪人考试经纪相关知识备考辅导（18）

　　二、合同的订立(熟悉)

　　合同的订立是合同履行的前提。当事人的权利义务要通过合同的订立予以确定，订立合同时考虑得周到，有利于维护当事人的合法权益，在履行中可以减少纠纷，发生了纠纷也便于及时解决。

　　(一)合同的内容

　　合同的内容即合同当事人订立合同的各项具体意思表示，具体体现为合同的各项条款。在不违反法律强制性规定的情况下.合同的内容由当事人约定，

　　一般包括以下条款：

　　①当事人的名称或者姓名和住所;

　　②标的，即合同当事人的权利义务指向的对象;

　　③数量;

　　④质量;

　　⑤价款或者报酬，如房屋买卖合同中的房款，房屋租赁合同中的房租;

　　⑥履行期限、地点和方式;

　　⑦违约责任;

　　⑧解决争议的方法。

　　在订立合同时，当事人可参照各类合同的示范文本。

　　(二)合同的订立程序

　　当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行。

　　当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。

　　1.要约是指当事人一方向另一方提出合同条件，希望另一方接受的意思表示。发出要约的人称为要约人，接受要约的人称为受要约人。

　　该意思表示应符合下列规定：

　　①内容具体确定，即表达出订立合同的意思，包括一经承诺，合同即可成立的各项基本条款;

　　②表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

　　2.承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺必须由受要约人向要约人作出。

　　由于要约原则上是向特定人发出的，所以只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人作出承诺。

　　同时，承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人，只有到达要约人时承诺才能生效。

　　三、合同的效力(熟悉)

　　1.合同的生效是指已经成立的合同开始发生以国家强制力保障的法律约束力，即合同发生法律效力。

　　2.合同生效应具备下列3个条件：

　　(1)当事人具有相应的民事行为能力。只有具备相应的民事权利能力和民事行为能力，能够正确理解自己行为的性质和后果、独立表达自己的意思的能力，才能成为合同的主体，其合同行为才能发生法律效力。

　　无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同;限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。

　　例外的是，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效”。