2012年房产经纪人考试经纪实务讲义笔记29

    房地产市场营销的特征

    1.房地产产品的特征

    房地产产品具有的特征有：

    ①开发周期长；

    ②投入金额大，风险性高；

    ③产品差异性大。

    ④房地产产品具有不可移动性。

    2.房地产营销机构

    房地产营销机构是指从事与房地产营销活动相关的机构的总称。一般来说，房地产营销机构大致包括以下几类：

    ①投资咨询机构；

    ②市场调研机构；

    ③项目策划机构；

    ④规划设计机构；

    ⑤建筑施工机构

    ；⑥工程监理机构；

    ⑦销售代理、市场推广机构；

    ⑧物业管理机构。因此，它是一个多领域专家共同谋划的大工程。这些专家共同组成了房地产营销的智力结构系统。

    在房地产一级市场上，房地产市场营销活动主要分为：

    ①项目筹划与地块研究：在房地产开发商获得土地之前和获得土地之后都需要进行。

    ②产品设计与规划：房地产经纪人一般在产品规划设计阶段开始介入。产品规划设计阶段的工作包括项目的市场定位（简称“项目定位”）、开发建议和工程施工监理。项目定位的内容有产品定位、客户定位和形象定位。

    ③项目策划与销售阶段：工作内容包括项目定价、项目市场推广和项目销售。在项目定价中，房地产经纪人需要制定价目表、确定价格策略，并在销售中根据实际情况进行价格调整。市场推广阶段的工作有卖点挖掘、市场推广费用分析和市场推广组织。在项目销售过程中，房地产经纪人应制定销售方案、细化销售流程、控制销售过程并进行相应的促销工作。

    在房地产二级市场上，交易双方需要花费很多时间、精力去谈判，达成协议。在房地产转让业务中，房地产经纪人的工作主要有寻找房源、市场推广、居间撮合和过户办证等；在房地产租赁业务中，房地产经纪人同样需要寻找房源、进行市场推广和居间撮合等活动。