2011年房产经纪人房产经纪实务综合分析题6

    （六）

    （2009）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）招标获得一块“毛地”（有部分房屋需完成拆迁安置）的国有建设用地使用权，土地用途为居住用地，因故闲置一年，该项目再次启动6个月后，又因资金原因转让给乙房地产开发公司（以下简称乙公司）。3年后该项目建成，在成立业主大会前，由丙物业服务企业实施物业管理。

    21.甲公司实施房屋拆迁时，应对（）依法给予补偿。

    A.产权人下落不明的房屋

    B.超过批准期限的临时建筑

    C.被依法查封的房屋

    D.产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决的房屋

    22.下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的为（）。

    A.银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延

    B.甲公司认为开发时机不成熟造成动工迟延

    C.因水泥、钢筋等主要建材供应不及时造成动工迟延

    D.地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延

    23.甲公司转让该项目必须符合的条件为（）等。

    A.全部建成现房

    B.项目主体结构封顶

    c.已支付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证

    D.已实际投入房屋建设工程的资金达到全部开发投资总额的25%以上

    24.如乙公司把住宅建成现房后销售，则须具备的条件为（）等。

    A.已通过竣工验收

    B.乙公司具有企业法人营业执照

    C.物业管理方案已落实

    D.取得商品房销售许可证

    25.丙物业服务企业由（）选聘。

    A.购房人

    B.乙公司

    C.当地房地产开发主管部门

    D.当地物业管理协会

    （六）

    21.「答粟」ACD

    「解析」产权不明确的房屋补偿和安置，如产权人下落不明的，或者因产权关系正在诉讼的房屋，以及设有抵押权和被查封的房屋，均要将进行补偿，不能因为补偿安置的主体不明确，就降低对此的补偿标准，按照规定进行补偿；超过批准期限的临时建筑将不予补偿。

    22.「答案」D

    「解析」关于免征土地闲置费，主要因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者前期工作造成动工开发迟延的，D项情况可免征土地闲置费。

    23.「答案」CD

    「解析」根据商品房销售条件，已支付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上等条件。

    24.「答案」ABC

    「解析」商品房现售条件：①应当具有企业法人营业执照和房地产企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通t-：B等配套设备具备交付使用条件；⑦物业管理方案已经落实。

    25.「答案」B

    「解析」在业主大会成立前，有房地产开发企业负责首次的物业企业选聘工作。