2011年房产经纪人房产经纪实务综合分析题5

    （五）

    （2010）某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房。王某2009年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2009年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。

    2010年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业（以下简称乙企业）负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至67.6m2，存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理人住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。

    11.城市规划区范围内出让开发用地闲置土地满（）年未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。

    A.1

    B.2

    C.3

    D.4

    12.王某所购房屋的质量问题，应由（）承担保修责任。

    A.甲企业

    B.房产管理部门

    C.乙企业

    D.工程质量监督部门

    13.关于中途变更房屋设计的说法，正确的为（）。

    A.预售合同签订即不得再变更设计

    B.甲企业应在变更确立之日起10日内书面通知王某

    C.王某如选择退房应在国家规定的时限内书面通知甲企业

    D.王某如在通知到达之日起10日内未予理会的，视同接受设计变更

    14.关于王某的房价款的说法，正确的为（）。

    A.交房时该市新建商品房的均价上涨了15%，所以甲企业有权调整房价

    B.王某实际总房价款应为131300元

    C.王某实际总房价款应为133900元

    D.王某实际总房价款应为135200元

    15.王某在整个购房过程中应申请的房屋登记类别为（）。

    A.房屋所有权初始登记

    B.房屋所有权更正登记

    C.房屋所有权转移登记

    D.房屋抵押权登记

    16.王某购房过程中应缴纳的税金为（）。

    A.契税

    B.土地增值税

    C.土地使用税

    D.印花税

    17.甲企业在开发该经济适用住房项目过程中应缴纳的税金为（）。

    A.耕地占用税

    B.契税

    C.企业所得税

    D.教育费附加

    18.关于住宅专项维修资金的说法，正确的为（）。

    A.业主交存的住宅专项维修资金属业主所有

    B.业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲企业代管

    C.王某房屋卫生间渗水、下水管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金

    D.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，应及时续交

    19.如果乙企业物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成包括（）。

    A.乙企业服务人员的工资、社会保险

    B.乙企业管理人员的奖金

    C.物业管理区域清洁卫生费用

    D.物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用

    20.王某在办理住房公积金贷款时，工作人员所做了下列解释，正确的为（）。

    A.住房公积金贷款实行低利率政策

    B.使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积金

    C.王某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款

    D.住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息

    （五）

    11.「答案」B

    「解析」闲置土地满2年未动工开发的，政府无偿收回。

    12.「答案」A

    「解析」交付使用后的房屋质量问题，应该有房地产开发企业进行质量保修。

    13.「答案」BC

    「解析」房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果中途变更设计，房地产开发企业（甲企业）应当在变更确立之日起l0日内，书面通知买受人（王某）；买受人（王某）有权在通知达到之日起l5 日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达起l5日内未作出书面答复的，是同接受规划和设计变更以及由此引起的房价款变更。

    14.「答案」D

    「解析」面积误差比在4%，按照合同约定5%以内据实结算，至67.6m2 X2000元/m2=135200元。

    15.「答案」CD

    「解析」房屋所有权转移登记是指，因买卖、赠与、交换和继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等的事项在登记簿上予以记载的行为。题目中涉及的登记主要是这两种登记。

    16.「答案」AD

    「解析」需要缴纳契税和印花税。

    17.「答案」CD

    「解析」应缴纳企业所得税和教育费附加，按照规定开发经济适用房契税免征。

    18.「答案」AD

    「解析」住宅专项维修基金属全体业主所有。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。在业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，而不是房地产企业代管；王某个人房屋的维修由个人负责，而不是住宅专项维修资金，住宅专项维修资金是用于住宅公共部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

    19.「答案」AC

    「解析」物业服务支出包括物业企业人员的工资、社会保险和按规定提取的福利金；共用部位的清洁卫生费用，还包括绿化养护费用等，其中C项属于住宅专项维修资金的使用范围，物业企业员工的奖金不属于物业服务支出的范围。

    20.「答案」AC

    「解析」住房公积金贷款实行住房低贷款利率，通常情况低于同期商业银行住房贷款利率。在使用公积金贷款还贷中，可以按照规定提取住房公积金，在未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款，住房公积金贷款利率实行一年一定，因此正确答案为AC.