2011年房地产经纪人考试经纪相关知识精讲17

    建设用地使用权提前收回及其补偿

    物权法解释：第一百四十八条「建设用地使用权提前收回及其补偿」

    第一百四十八条　建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

    「解释」本条是建设用地使用权提前收回及其补偿的规定。

    以出让方式设立的建设用地使用权都有期限。建设用地使用权期间届满前，出让人能否收回建设用地使用权？根据土地管理法第五十八条的规定，为了公共利益需要使用土地的，

    由有关政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，并应当对土地使用权人给予适当补偿。

    在实践中，当事人一般也在建设用地使用权出让合同中对提前收回的情况做出约定。

    国土资源部和国家工商局制定的出让合同示范文本就有提前收回建设用地的内容：“根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿。”本条对提前收回的补偿标准做了更为细化的规定。首先，对于建设用地上的房屋及其他不动产，应当依据征收的规定给予补偿。

    本法第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

    “征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”因此，有关征收的规定是补偿的依据。

    其次，对于房屋所占用的建设用地，不适用征收的规定。征收是国家把集体所有的土地和单位、个人的不动产变为国有的财产，是一种改变所有权的法律行为。

    我国城市的土地属于国家所有，建设用地使用权人取得的是对土地使用的权利，国家收回本来就属于自己的建设用地，不适用有关征收的规定。但是，为了公共利益的需要，国家可以提前收回建设用地使用权。

    由于建设用地使用权人是按照建设用地的使用期限交纳出让金的，

    因此，提前收回建设用地使用权的，出让人还应当向建设用地使用权人退还相应的出让金。比如，某商场的建设用地使用权期限是40年，该商场30年后被征收，那么对于该商场需要根据征收的规定给予补偿，同时，还应当退还该商场所有权人10年的出让金。

    在当前国民经济深幅向下调整、且尚未见底的情况下，中央陆续出台了一系列提振经济的措施，并拟推出10大产业的振兴规划。此时认真分析导致本轮调整的诸多原因，对症下药，选准扩大内需的关键领域意义重大。

    我们以为，今天乃至未来相当长的一个时期，房地产业都将是我国扩大内需乃至促进消费的关键领域和关键环节。

    本轮国民经济深幅调整不能统统归因于次贷危机引发的全球性衰退

    2008年的国民经济增长速度较之2007年大幅下降了近4个百分点，显然，本轮深幅调整不能统统归因于次贷危机引发的全球性衰退。据目前不完整的统计数据估计，外部需求下降大约导致2008年GDP增速下降2.5个百分点；

    房地产投资下降导致增速下降约1个百分点。外部需求下降与房地产市场进入衰退，是导致增速回落的两个独立的源头。连续5个季度的房地产交易量下降，外需因素影响很小，在时间上也远远早于国际金融危机对我国实体经济产生影响的时间。

    可见，导致国内房地产市场衰退的原因是独立的，应该予以认真研究总结。

    房地产业是我国扩大内需乃至消费增长的重要龙头

    房地产业的重要性在于其产业关联的普遍性。房地产开发投资对GDP的贡献率（综合直接贡献率和间接贡献率），由1998年的15%上升到2007年的27%，平均达到了21.7%.这一方面表明房地产业是推动国民经济过去10年增长的重要引擎，

    另一方面表明房地产市场的发展带动了众多行业的繁荣。不仅由投入产出联系带动了钢材、水泥等制造业以及建筑业的增长，也通过家居空间的改善拉动了装修装饰、汽车、家电、家具等领域的消费显著升级

    。将其称为我国扩大内需乃至消费增长的龙头，毫不为过。因此，我们认为，在外部需求短期难以恢复的情况下，房地产市场的底部将决定本轮经济调整的底部。

    应该特别说明的是，我国的房地产市场与美欧房地产市场情况截然不同。引发美国次贷危机的症结性原因，是在一个已经基本饱和的市场上，政府和国会希望“通过向没有购买力的家庭提供体面住房，并通过金融衍生工具系统予以资助来提振经济”所导致的。实际上，在这个过程中，金融衍生工具系统只是放大这场危机的一个技术性原因。

    我国的情况截然不同，我国尚处于人口城市化“高峰进程”中，房地产市场会在较长时期保持很高的、有支付能力的需求强度（即使在当前，也有大量持币伺机待购者，只不过在等待“底部到来的明确信号”）。