2011年房地产经纪人考试经纪相关知识精讲7

    13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

    14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

    15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

    2、计算一半的建筑面积有哪些？

    1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

    2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

    3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

    4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

    5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

    3、不计算建筑面积的有那些？

    1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

    2）检修、消防等室外爬梯。

    3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

    4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。

    5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

    6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

    4、哪些公用面积应分摊？

    应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、

    电梯机房、水箱间等。

    5、哪些公用面积不能分摊？

    不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

    第二章 商业地产基础知识

    一。商用地产概念：

    商铺由“市”演变而来，《说文》释“市”曰：集中交易之场所，也就是今日之商铺。在资本市场中，房地产称为不动产。投资不动产通常是要求稳定回报的投资客户首选。商用地产常规包括有：写字楼、酒店、商铺、仓库、工厂等，现时主流为写字楼酒店和商铺，而现在我们侧重于商铺的讨论。

    二。比较商铺与住宅的区别

    作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。商铺则反之，由于目前市内乃至全国经济开始转好，

    但各行业才刚有走出萧条的迹象，加上银行减息及利息税的征收，大量游资正寻求出路，故投资客会比以往有所增加。即使不在此等经济状况下，商铺使用者——商户或个体经营者，在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为目标的心理，

    本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为，这是商铺与住宅最大的不同之处。

    由上述可得，商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，

    以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导客房购买。

    三。如何理解“投资回报”？

    ——“投资回报”方式中最常见的是“返租回报”

    “返租回报”方式示意图：

    业主 发展商 租客

    （充当中介、代理人的角色）

    四。购买商铺的客户心理分析

    A、投资者

    ①中、小散户投资者及白领人士；（收租）

    ②经商人士及高层管理人员；（炒作）

    ③大型公司；（做资产）

    B、经营者

    ①零售业个体户、中小型商户及中小饮食经营者；

    ②大型商户（包括百货、连锁超市、专卖店、名店等商户）；

    ③大型娱乐、饮食集团及中小饮食经营者（以合作形式或租铺为主）。