2011年房估师考试经营与管理经典习题61

    5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在

    A.536

    B.549

    C.557

    D.816

    答案B

    2.A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000㎡，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给A开发商。

    B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率（融资费用不另计）10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%.

    假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。（13分）（2001年试题）

    1.一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。

    A.高于

    B.低于

    C.等于

    D.高于等于

    「答案」A

    「解析」认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。价值定价法确定的价格即“物美价廉”。

    2.进度计划管理通常采用横道图和（　　）

    A.资金流动计划图

    B.网络图

    C.直方图

    D.控制图

    「答案」B

    「解析」进度计划的制定有两种方法，一种是应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）。

    3.工程成本控制的主要对象是主要费用的（　　）

    A.变动费用

    B.固定费用

    C.材料费用

    D.人工费用

    「答案」A

    「解析」成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。

    4.发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请2日起10日内颁发施工许可证。

    「答案」错误

    「解析」15日内。

    5.房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面

    「答案」错误

    「解析」主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。

    6.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。

    「答案」错误

    「解析」中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。

    1.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。

    A.50个月

    B.100个月

    C.10个月

    D.10年

    「答案」B

    「解析」一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

    2.需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（　　）

    A.第一阶段

    B.第二阶段

    C.第三阶段

    D.第四阶段

    「答案」B

    「解析」第二阶段市场供给吃紧，租金会迅速上涨。而第三阶段供求已出转折。