2011年房估师考试经营与管理经典习题38

    16.某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（　　）元。

    A.544.10

    B.709.99

    C.6300.00

    D.709.38

    「答案」B

    17.某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（　　）。

    A.6.25%

    B.10%

    C.16.67%

    D.16%

    「答案」B

    「解析」（15-7-3）÷（80-30）=10%.税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。

    18.已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为（　　）万元。

    A.55.0

    B.38.5

    C.105.0

    D.23.6

    「答案」B

    「解析」700×5%×（1+7%+3%）=38.5（万元）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。

    19.若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为（　　）。

    A.9.26%

    B.10.09%

    C.11.11%

    D.12%

    「答案」C

    20.某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（　　）。

    A.3.41万元

    B.4.05万元

    C.4.59万元

    D.12.59万元

    「答案」A

    51.投资是指经济实体以获利未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。（　　）

    「答案」正确

    52.从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的系统风险完全抵消。（　　）

    「答案」错误

    「解析」投资风险有个别风险和系统风险两种。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统风险仍然存在。

    53.房地产投资是许多人梦寐以求的。房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。（　　）

    「答案」错误

    「解析」准确地说，只有房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性。

    54.在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越大，表明该项目风险越大。（　　）

    「答案」正确

    55.房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。（　　）

    「答案」正确

    56.房地产投资适应性的特点的前提是必须符合房地产合法使用和合法处置的要求，也即追求房地产投资效益最大化必须满足其合法性前提。（　　）

    「答案」正确