2011年房估师考试经营与管理经典习题39

    57.潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入和购买方式。（　　）

    「答案」错误

    「解析」潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入和途径。

    58.对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于基准收益率。（　　）

    「答案」正确

    59.开发商成本利润率等于开发投资项目的总开发价值减去总开发成本的差额与总开发价值之比（　　）。

    「答案」错误

    「解析」开发商成本利润率等于开发投资项目的总开发价值减去总开发成本的差额与总开发成本之比。

    60.“三项预测值”分析方法是单因素敏感性分析方法中的一种。（　　）

    「答案」错误

    「答案」

    61.多因素敏感性分析一般要假定同时变动的几个因素都是相互关联的，且各因素发生变化的概率相同。（　　）

    「答案」错误

    62.项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。（　　）

    「答案」正确

    63.虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。（　　）

    「答案」正确

    「答案」

    64.过高的物业租金，不一定会导致业主利益的损失；而过低的物业租金，则一定会导致业主利益的损失。（　　）

    「答案」错误

    「解析」过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。

    65.物业可以获取的最大租金收入称为有效毛租金收入。（　　）

    「答案」错误

    「解析」物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内部全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。

    21.甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（　　）。

    A.甲>乙

    B.甲<乙

    C.甲=乙

    D.无法判断

    「答案」A

    22.财务内部收益率是指项目在整个（　　）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

    A.开发期

    B.静态投资回收期

    C.项目经营期

    D.计算期

    「答案」D

    「解析」计算期是指项目的开发或经营周期，“开发期”或“经营期”均不全面。而静态投资回收期是当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。