2011年房估师考试经营与管理讲义42

    ㈢ 招标程序

    按照一般做法，房地产开发项目建筑工程招标程序如下：

    ⑴ 申请招标

    如果房地产开发建设项目列入了城市年度开工计划、开发商获得了土地使用权，领取了建设用地规划许可证和建设工程规划许可

    证，完成了拆迁安置工作，施工现场具备了"三通一平"或"七通一平"的建设条件，并且施工图纸齐备，资金和主要建筑材料已落

    实，那么开发商即可向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续。经批准后持建设主管部门同意招标的"建设工程开工审批表"

    和招标申请书，开发商可向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。开发商只有在获得招标批准后，方可进行招标。

    ⑵ 编制招标文件

    当开发商的招标申请获得批准后，即应着手准备招标文件。招

    标文件是开发商向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础。招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应包括：工程综合说明，招标方式及对

    发包单位的要求，招标项目的技术要求，钢材、木材、水泥及其他主要材料（包括特殊材料）与设备的供应方式，工程款支付方式及预

    付款的百分比，合同条件和合同文本，投标须知，招标人认为应向投标人明确的问题，招标文件附件。对投标人资格审查的标准、投

    标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。

    ⑶ 编制招标工程标底

    编制标底是开发商招标的一项重要准备工作。标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。通过

    制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。

    招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进

    行。开发商必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办公室核准方能生效。

    当前，编制招标工程标底的方法很多，按其所用的基础数据不同，可分为以施工图预算为基础编制；以概算额或扩大综合定额为基础编制；以平方米造价包干为基础编制等。

    ⑷ 确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

    开发商完成标底编制后，即可决定采取何种招标方式，并在招

    标申请书中提出，经当地招标管理部门批准后实施。开发商根据所批准的形式，发出投标公告或邀请投标函。

    采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告。开发商可视

    工程性质和规模，通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的

    性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。招标人采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标项

    目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

    ⑸ 投标人资格审查

    投标人资格审查的目的在于了解投标人的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得

    比较理想的结果。在公开招标时，投标人资格审查通常放在发售招标文件之前进行，审查合格者才准许购买招标文件，故称之为资格

    预审。在邀请招标情况下，则在评标的同时进行资格审查。

    开发商对投标人进行资格审查时应考虑以下几个方面：

    ①企业注册证明和技术等级；

    ②主要施工经历；

    ③技术力量简况；

    ④施工

    机械设备简况；

    ⑤在施工的承建项目；

    ⑥资金和财务状况。

    如果采用邀请招标方式，投标人还须向开发商扼要说明对招标工程准备采用的主要施工方法。外地建筑企业参加投标，还须持有建设工程所在地城市主管部门签发的投标许可证。