2011年房估师考试经营与管理讲义38

    整理的国有土地；土地使用权期限已满、政府依法收回的土地；以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、又不具备转让

    条件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；市区范围内无合法使用权的国有土地；其他依据法律、法规可以收回的国有土地。进行土地一级开发常用的操作程序是：制定城市近期、中期和

    长期的社会经济发展计划；对城市区域范围内的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布；制定开

    发区域发展的控制性规划和详细规划；按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域；编制土地一级开发项目可行性研究报告并获有关

    部门批准；由土地管理部门协助办理土地出让（或划拨）手续；制定拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准；进行现场土地开发

    工作，达到相应的建设条件；核算土地开发成本、评估土地价格，按土地出让计划，通过政府土地交易市场，以招标、拍卖、挂牌或协议方式出让土地使用权。

    土地收购储备制度的建立和土地一级开发模式的普遍实施，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商获取土地使用权的程序，对房地产开发商或投资者获取土地使用权

    的价格也产生了重大影响。此外，由于政府土地收购储备中心所实施的土地一级开发工作，通常将土地开发工程发包给私营开发商，因此也为房地产开发商参与土地开发创造了市场机会。

    ㈡ 获取土地使用权的途径

    ⑴ 土地使用权出让

    为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日

    开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从2003年8月1日起施行的《协议出让国有土地使用权规定》。按照这些规

    定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。各种出

    让方式的具体界定是：

    ①招标出让国有土地使用权。是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公

    民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

    ②拍卖出让国有土地使用权。是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

    ③挂牌出让国有土地使用权。是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止

    时的出价结果确定土地使用者的行为。

    ④协议出让国有土地使用权。是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付

    土地使用权出让金的行为。该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。即"在

    公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让"，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

    ⑵ 土地使用权划拨

    土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。对于房地产开发商而言，

    以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的城市基础设施用地和公益事业项目和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目

    的用地。经济适用房和廉租房项目用地，目前也通过行政划拨方式供地。以行政划拨方式供应土地时，除使用协议方式外，也逐步开始采用公开招标等竞争性方式。

    ⑶ 原有划拨土地上存量房地产土地使用权

    对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。在不改变土

    地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用协议方式获得，即由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基

    准，经过协商确定土地价格，采用国有土地使用权出让、租赁、作价入股或授权经营等方式，对原划拨国有土地资产进行处置，土地使用者获得相应条件下的土地使用权。