2011年房估师考试理论与方法讲义28

    （五）统一面积单位

    在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米（土地的面积单位有时还采用公顷、亩），美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下：

    平方米下的价格=亩下的价格÷666.67

    平方米下的价格=公顷下的价格÷10000

    平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764

    平方米下的价格=坪下的价格×0.303

    例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 ，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。

    乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：

    1.统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：

    乙总价=15（万美元）

    2.统一化为单价。则：

    甲单价=764220÷200=3821.1（元人民币/平方米。建筑面积）

    乙单价=150000÷2500=60（美元/平方英尺。使用面积）

    3.统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币，则：

    甲单价：3821.1（元人民币/平方米。建筑面积）

    乙单价=60×8.3=498（元人民币/平方英尺。使用面积）

    4.统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，则：

    甲单价=3821.1（元人民币/平方米。建筑面积）

    乙单价=498×0.75=373.5（元人民币/平方英尺。建筑面积）

    5.统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米=10.764平方英尺，则：

    甲单价=3821.1（元人民币/平方米。建筑面积）

    乙单价=373.5×10.764=4020.4（元人民币/平方米。建筑面积）

    第五节 交易情况修正

    一、交易情况修正的含义

    可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其调整为正常的，如此才可以作为估价对象的价格。

    这种调整称为交易情况修正。因此，经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格。

    二、造成成交价格偏差的因素

    由于房地产具有不可移动性、独一无二性、价值高大性等特性，以及房地产市场是不完全市场，房地产的成交价格往往容易受交易中一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列几个方面：

    1.有利害关系人之间的交易。

    2.急于出售或急于购买的交易。

    3.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

    4.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

    5.特殊交易方式的交易。

    6.交易税费非正常负担的交易。在房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。