2011年房估师考试理论与方法讲义17

    十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值

    买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。

    租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房租有市场租金（或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金）、商品租金（是以房地价值为基础确定的租金，

    其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地担和利润八项因素）、成本租金（是按照出租房屋雨经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成）、

    准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。

    抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。

    典价是在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。典价往往低于房地产的实际价值。

    保险价值是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。

    课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。

    征用价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。

    十一、实际价格和名义价格

    实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。在实际交易中的付款方式可能有下列几种：

    1.要求在成交日期时一次付清。

    2.如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。

    3.从成交日期时起分期付清。

    4.约定在未来某个日期一次付清。

    5.以抵押贷款方式支付。

    例题：某人购房在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时的总价30万元为名义价格。（判断）

    答案：错

    例题：某套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价30万元。如果实际单价为2928元/平方米，年折现率为5%，则实际交易中的付款方式为（ ）

    A、在成交日期时一次付清，给予5%的优惠；

    B、从成交日期起分期付清，首付10万元，余款每隔半年支付10万元，一年付清；

    C、一年后付清；

    D、以抵押方式支付，首付5万元，余款在10年内以抵押方式支付。

    答案：B