2011年房估师考试理论与方法讲义6

    14.其他。如通风、采光、隔音、隔振、隔热，层高，物业管理（因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素）。如果为建筑物的某一部分，如一“套”或一“单元”、“单位”，还需要了解其所处的楼层、朝向；新建的房屋，还需要了解其工程质量；期房，还需要了解其建设单位（开发商）、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。

    例题：转让共有的房地产时，需经其他共有人同意。（判断题）

    答案：错

    第三节 房地产的特性

    房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：

    一、不可移动性（又称位置固定性）

    房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境（邻里及当地的社会经济），所以，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，

    而是一个地区性市场（城市房地产一般是以一个城市为一个市场），其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。

    例题：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ）

    A、全国房地产总的供求状况

    B、本地区房地产的供求状况

    C、全国本类房地产的供求状况

    D、本地区本类房地产的供求状况

    答案：D

    二、独一无二性

    房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。

    三、寿命长久性

    可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完

    成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。

    由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。

    国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

    以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

    土地使用权出让合同约定的使用年限届满，续期的到续期届满，土地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。

    四、数量有限性

    由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。

    房地产的数量有限性，使得房地产具有独占性。一定位置，特别是好位置的房地产被人占用之后，则占用者可以获得生活或工作场所，并享受特定的光、热、空气、雨水和风景，还可以支配相关的天然资源和生产力。

    在市场经济中，这项权利除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。

    讲一步来看，房地产数量有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处（这是房地产供给不同于一般商品供给的最主要之处）。

    要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。但这些又要受到资金、交通、建筑技术、环境等的制约。

    五、用途多样性

    用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。

    多数土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用。

    从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。

    六、相互影响性

    相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。外部影响有正有负。如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来好处，但他自己却不能由此而得到补偿，

    此时这个人从其经济活动中所得到的私人利益就小于该项经济活动所带来的社会利益。这种性质的外部影响被称为外部经济。相反，如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，

    但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本，此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本。这种性质的外部影响被称为外部不经济。房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。

    七、易受限制性

    政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：

    1.警察权。政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。

    2.征用权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。

    3.征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。

    4.充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。

    房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。