2011年房估师《理论与实务》复习导航（5）

　　（二）房地产需要专业估价

　　真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特性，房地产市场是不完全市场。

　　在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：

　　①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；

　　②买者和卖者的人数众多；

　　③买者和卖者都有进出市场的自由；

　　④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；

　　⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；

　　⑥买者和卖者无串通共谋行为；

　　⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；

　　⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。

　　一个市场如果不符合上述八条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。另外，尽管房地产的所有权或使用权可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

　　由于房地产市场是不完全市场，并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其判断中要求有专门知识和经验，所以需要房地产估价师提供市场信息，进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。

　　值得指出的是，在需要专业估价的不同类型的资产中，由于各自的特性不同，把握影响其价值的质量因素、功能因素、产权状况、占有使用情况、市场状况等所需的专业知识和经验差异很大，它们的价值评估一般不是同一个估价人员甚至同一家估价机构所能胜任的。