2011年房估师《理论与实务》复习导航（6）

　　（三）房地产估价是估价行业的主流

　　房地产估价不仅必要，而且是估价行业的主流。这是由下列3个方面决定的：

　　（1）需要专业估价的资产必须同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性。房地产显然同时具有这两个特性，许多其他资产不同时具有这两个特性，因此许多资产并不需要专业估价。

　　（2）房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大，社会保有量和每年新增量都比较大。

　　（3）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是在买卖的情况下需要估价，而房地产除了发生买卖交易行为外，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为，因此，不仅房地产买卖需要提供估价服务，房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也需要估价提供相关服务。

　　此外，由于房地产估价师不仅要懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场状况。所以，房地产估价师还是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还会要求房地产估价师承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产资产管理等业务。这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。

　　第二节 房地产估价的要素

　　一、估价当事人

　　估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。

　　（一）房地产估价人员

　　房地产估价人员简称估价人员：是指通过房地产估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员。

　　目前，我国房地产估价人员职业资格有：房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。因此，房地产估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。其中，房地产估价师（realestateappraiser，realestatevaluator）简称估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。

　　一名合格的房地产估价师应当具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对其估价专业能力的要求；具有良好的职业道德，是对其估价行为规范的要求。仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果；仅有实践经验而缺乏理论知识，会只知其然而不知其所以然，难以对价值做出科学深入的分析和解释，更难以举一反三、触类旁通地解决现实中不断出现的新的估价问题。理论知识和实践经验即使兼备，但是如果没有良好的职业道德，也难以做出客观公正的估价。

　　目前规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务；房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。