2011年房估师《理论与实务》模拟试题（18）

　　1．为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%．自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ 　）元/㎡．
　　A．3673.20
　　B．3673.68
　　C．3790.43
　　D．3790.93

　　2．某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3600元/㎡，出租的年末净收益为300元/㎡，假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2．5%，该期房目前的价格（）元/㎡．
　　A．3322.22
　　B．3232.22
　　C．3600.00
　　D．3510.00

　　3．某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7．7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：0．65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ 　）元人民币/㎡．（1平方英尺=0．0929㎡）
　　A．17484
　　B．19020
　　C．19754
　　D．20539

　　4．某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%．采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ 　）元/㎡．
　　A．55.20
　　B．103.22
　　C．109.63
　　D．114.82

　　5．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ 　）。
　　A．16%
　　B．42%
　　C．58%
　　D．84%

　　6．某旧住宅，测算其重置价格为40万元人民币，地面门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独立厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为（ 　）
　　A．40
　　B．30
　　C．25
　　D．22

　　7．某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ 　）万元。
　　A．95.40
　　B．97.87
　　C．98.55
　　D．99.33

　　8．某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2．5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%．该住宅因采光受影响导致的价值减损为（ 　）万元。
　　A．0.50
　　B．5.63
　　C．6.25
　　D．28.14

　　9．某建筑物使用主要材料水泥砂石、钢材、木材砖的用量分别为800t、6000m³、200000kg、300m³、18000m³，单位价格分别为300元/t、200元/m³，3800元/t、16000元/m³、500元/m³，其他材料为主要材料费用的35%，税费、利润率为主要材料费用的40%，则该建筑物的重新购建价格为（ 　）万元。
　　A．1600
　　B．2160
　　C．2800
　　D．3024

　　10．以下房地产价值中，保持始终不变的是（ 　）。
　　A．市场价值
　　B．账面净值
　　C．折余价值
　　D．原始价值

　　1.D 2.B 3.B 4.B 5.D 6.D 7.A 8.B 9.C 10.D