2011年房估师《理论与实务》模拟试题（16）

　　1．按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是（ 　）。
　　A．可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%
　　B．可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%
　　C．可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%
　　D．可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%

　　2．甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/㎡和2800元/㎡，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比（ 　）。
　　A．甲大于乙
　　B．甲小于乙
　　C．甲等于乙
　　D．无法确定

　　3．某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（ 　）万元。
　　A．667
　　B．1333
　　C．1000
　　D．500

　　4．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为（ 　）万元。
　　A．833
　　B．2500
　　C．1250
　　D．1067

　　5．已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为（ 　）。
　　A．7.78%
　　B．8.28%
　　C．13.21%
　　D．14.21%

　　1．开发经营期的起点是（ 　）。
　　A．取得估价对象的日期
　　B．开始施工建设的日期
　　C．开始预售的日期
　　D．开始销售的日期

　　2．评估一宗房地产开发用地2007年1月1目的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价（含地价）为2000万元，折现率为10%，则开发完成后房价现值为（ 　）万元。
　　A．1562.89
　　B．1652.89
　　C．1502.63
　　D．1520.63

　　3．城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等、位置相邻，但由于（ 　）不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
　　A．区域规划
　　B．临街状况
　　C．周围环境
　　D．地形地势

　　4．路线价法特别适用于对（ 　）进行估价。
　　A．单宗土地
　　B．多宗土地
　　C．部分土地
　　D．待开发土地

　　5．按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于（ 　）的建筑物。
　　A．用途相同且价格差异不大
　　B．建筑面积相同且价格差异不大
　　C．规模相同且价格差异不大
　　D．各部分的房地价值有差异且差异不大

　　答案：1．C　2．A　3．C　4．D　5．A  6．A　7．B　8．B　9．B　10．D