2011年房地产估价师理论与实务备考资料9

　　三、房地产估价的必要性

　　(一)、专业估价存在的基本前提

　　一种职业乃至一个行业的生存与发展，必须建立在社会对其有内在需求的基础上，仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。因此，如果社会大众无法认识或了解一种职业、一个行业存在的理由，以及这种职业、这个行业对社会福利和社会进步所带来的贡献，那么这种职业、这个行业就难以在现代竞争激烈的社会存在下去，更不用说随着社会发展而不断发展了。

　　虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但并不一定都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产，通常就不需要专业估价。

　　例如，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 (2004年11月25日法释~2004516号)第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”可见，一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。其原因在于：

　　①一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通过简单比较)便可得知，就不需要专业估价;例如，旧市场上的旧彩电、冰箱等物品。

　　②一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。

　　例如：单项选择题。

　　房地产需要专业估价是因为( A )。

　　A、房地产具有“独一无二”且“价值量大”两个特性;

　　B、房地产具有“独一无二”的特性;

　　C、房地产具有“价值量大”的特性;

　　D、非专业人员无法对房地产估价。

　　例如：判断题。

　　( 错 )《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”