2011年房地产估价师理论与实务备考资料6

　　(四)、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内

　　房地产估价是建立在房地产估价师对估价对象，及其所在的房地产子市场运行规律的认识，以及相关制度政策、经济、社会等因素对估价对象价值影响的判断基础上的。从理论上讲，合格的(或者说具有专业胜任能力的)房地产估价师会对估价对象及其所在的房地产子市场运行规律有全面、正确的认识，并可以准确判断相关制度、政策、经济、社会等因素对估价对象价值的影响。因此从理论上讲，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值应相同，而且对于为交易提供价值参考依据的估价，评估价值的正确与否可以由事后的实际成交价格来验证。

　　但在实际中，常常会出现不同的房地产估价师对同一估价对象，在同一估价目的、同一估价时点的评估价值不相同，也与实际成交价格有差异。这就产生了估价准确性的问题。

　　实际上，估价总是处于信息不完全和不确定性下做出的，并且不同的房地产估价师拥有的估价对象价值的信息一般也不可能完全相同。因此，即使都是合格的房地产估价师也难以得出完全相同的估价结果，只会得出近似的估价结果，而且评估价值都会有一定的误差，即：

　　评估价值=真实价值+误差

　　(特别注意：下段话曾多次考到)

　　在英国和其他英联邦国家，估价准确性的问题经常出现在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中。在专家证人(公认的具有较高专业能力的估价师)的引导下，法官使用了“误差范围(margin of error)”的指标。其概念是评估价值与估价对象的“真实价值(true value)”偏差的可接受范围。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽(professional negligence)”。很多时候，法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。

　　例如：单项选择题。

　　在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是( B )%，有时误差范围放宽到15%。

　　A、5 B、10 C、15 D、25

　　以误差范围来判断估价的准确性，在英国估价行业内一直有很多争议。首先，估价对象的真实价值很难确定。由于通常成交日期大大滞后于估价时点，法院一般不使用实际成交价格来判断评估价值的误差范围，而依赖于专家证人来确定估价对象的“真实价值”。对专家证人的这种依赖，产生了专家证人是否在该案中公正地运用了其较高专业能力的问题。因此，合理的误差范围是很难确定的。其次，估价行业是一个要对其服务的结果负责的行业。其他的专业行业，如医师、律师，并不需要保证其服务的结果。

　　(特别注意：下段话曾多次考到)

　　目前，英国估价行业对判断估价准确性的意见，是考察估价师的估价过程而不是估价结果。例如，估价师是否遵守了行业标准，是否明确地告知委托人估价过程和估价结果的性质和有限性。我们知道，估价结果受限于估价师现有的知识水平和范围，以及数据的完整性和估价业务的时间要求。合格的估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人。事实上，不同的估价师采用不同的假设，是造成很多情况下对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值不相同的重要原因。