2011年房估师《理论与实务》复习导航（7）

　　（二）房地产估价机构

　　房地产估价机构简称估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。

　　目前规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；资质等级由低到高分为：暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质；

　　依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。

　　（三）估价委托人

　　估价委托人简称委托人，俗称客户：是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。委托人有义务向估价机构如实提供其悉知的估价所必要的情况和资料。例如估价对象的权属证明、财务会计信息，并对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责；有义务协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料及对估价对象进行的实地查看等工作；不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。

　　要注意估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。

　　估价对象权利人：是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。

　　估价利害关系人：是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位和个人。

　　估价对象权利人：一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。

　　估价报告使用者：可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。

　　委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用，例如房地产抵押估价中借款人委托的，估价报告使用者是贷款人（如商业银行）；委托人委托估价、获取估价报告的目的还可能是提供给不特定的第三方使用，例如受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外。例如，在为人民法院拍卖、变卖被查封的房地产的估价中，人民法院既是委托人也是估价报告使用者，但不是估价利害关系人。