2011年房估师考试理论与方法讲义1

    第一章 房地产和房地产估价

    第一节 引言

    一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。

    房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。

    二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面：

    第一、房地产估价成为国家法定制度。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。

    第二、房地产估价师实行了国家统一考试。从1995年起，取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。

    第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。1999年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，

    自1999年6月1日起施行，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序：、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。

    第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。1994年8月成立了中国房地产估价师学会（简称为CIREA）。

    例题：从某种意义上讲，房地产价格是：

    A、个别人的价值判断

    B、估价人员的主观定价

    C、由市场力量决定

    D、 市场参与者集体竟拍的结果

    E、 由交易双方委托经纪人确定

    答案：C、D

    第二节 房地产的概念

    一、房地产的整体概念

    （一）房地产的定义

    房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中：

    土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。

    建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。

    其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。

    如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。

    由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。

    例题：下列那些属于房地产（ ）

    A、种植在地上的树木花草

    B、埋设在地下的管线设施

    C、地上临时搭建的帐篷、戏台

    D、地上建造的庭院、花园、假山

    答案：ABD

    （二）、房地产的实物、权益和区位

    1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。

    2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。

    在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：

    （1）。机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值

    （2）。专利权、专有技术、著作权（版权）、商标专用权、专营权、商誉、有价证券（股票、债券）等无形资产，主要是权益的价值。

    （3）。房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响，

    例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产权（如在现实中，有商品房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等），价值就有很大的差异。

    所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。