2011年房估师考试理论与方法试题25

    1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

    A.43.2%

    B.50%

    C.56.8%

    D.70%

    2.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为（　　）。

    A.甲乙丙丁

    B.乙丁甲丙

    C.乙丙甲丁

    D.丙乙丁甲

    3.建筑物的重新构建价格是（　　）的价格。

    A.扣除折旧后

    B.估价时点时

    C.客观

    D.建筑物全新状态下

    4.对于一宗房地产的价格，通常由（　　）所构成。

    A.土地取得成本

    B.开发成本

    C.销售税费，投资利息

    D.管理费用

    5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（　　）万元。

    A.536

    B.549

    C.557

    D.816

    6.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（　　）。

    ①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格

    A.①②③④⑤⑥⑦

    B.②①③⑤④⑥⑦

    C.①③②④⑥⑤⑦

    D.②①⑧④⑤⑥⑦

    7.应用路线价法的前提条件是（　　）。

    A.土地形状较规则

    B.街道较规整

    C.地势较平坦

    D.临街各宗土地的排列较整齐

    8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（　　）预测房地产的未来价格。

    A.数学曲线拟合法

    B.平均增减量法

    C.平均发展速度法

    D.移动平均法

    9.下面属于构筑物的是（　　）。

    A.烟囱

    B.水塔

    C.水井

    D.屋顶

    10.在估价中要特别注意下列（　　）之间的内在联系。

    A.估价方法

    B.估价目的

    C.估价时点

    D.估价对象状况