2011年房估师考试理论与方法讲义3

    概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：

    （1）空地；

    （2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；

    （3）地上建筑物；

    （4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；

    （5）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；

    （6）未来状况下的房地产；

    （7）已经消失的房地产；

    （8）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；

    （9）房地产的局部，如某幢公寓中的某套房；

    （10）包含有其他资产的房地产；

    （11）作为企业整体的一部分的房地产。

    （五）房地产的其他名称

    1、中国、法国、意大利、日本及台湾地区将房地产称为不动产；

    2、中国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。

    （六）本书对房地产的用词

    为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，

    其含义分别如下：

    1.“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。

    2.“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。

    3.“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。值得说明的是，这里的“地上建筑物”，不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。

    4.“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。

    二、土地的概念

    （一）对土地的各种定义

    1.土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。

    2.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。”

    3.土地是自然物、自然力或自然资源。

    （二）房地产估价中的土地定义

    对于房地产估价来说，土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。

    具体一宗土地的范围可分为3层：

    （1）地面；

    （2）地面以上一定范围内的空间（简称地上空间）；

    （3）地面以下一定范围内的空间（简称地下空间）。

    一宗土地的地面范围，是地球表面的该宗土地的“边界”所围绕的面积。例如，政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门 或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。

    （三）土地利用所受的限制

    土地利用所受的限制，分为两个方面：一是受自身能力的限制，如建筑技术、经济实力等，二是受自身能力以外的限制，以下所讲均为这方面的限制。

    对土地利用的限制可归纳为3个方面：

    （1）土地权利的设置以及行使的限制；

    （2）房地产相邻关系的限制；

    （3）土地使用管制。