2011年房估师考试理论与方法讲义7

    八、价值高大性

    房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大。

    九、难以变现性

    房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。

    所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。

    十、保值增值性

    引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：

    （1）对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设备，改进物业管理；

    （2）通货膨胀；

    （3）需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；

    （4）外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值

    ，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。

    通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵抗通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。

    具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。房地产通常具有这种功能。

    房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的。在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。另外，中国大陆的土地价格由于是有期限的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限会降为零，所以，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

    第四节 房地产的类型

    一、按用途来划分的类型

    房地产按其用途来划分，主要分为下列10类：

    1.居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

    2.商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。

    3.办公房地产：包括商务办公楼（写字楼）、政府办公楼等。

    4.旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。

    5.餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

    6.娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

    7.工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。

    8.农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。

    9.特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。

    10.综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。

    二、按开发程度来划分的类型

    房地产按其开发程度来划分，主要分为下列5类：

    1.生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

    2.毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。

    3.熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。

    4.在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。

    5.现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。

    三、按是否产生收益来划分的类型

    房地产按其是否产生收益来划分，主要分为下列2类：

    1.收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。

    2.非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。

    收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某幢公寓或某座商务办公楼，目前尚未出租出去，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和商务办公楼大量存在着出租现象，在直接产生着经济收益，该尚未出租的公寓和商务办公楼的收益可以通过比较法来求取。