2011年房估师考试理论与方法讲义8

    四、按经营使用方式来划分的类型

    房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类：

    1.出售型房地产。

    2.出租型房地产。

    3.营业型房地产。

    4.自用型房地产。

    这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。

    第五节 房地产估价的概念

    从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

    现对上述房地产估价概念中的一些关键术语解释如下：

    （一）专业估价人员

    专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。

    一名合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价能力的要求；具有良好的职业道德，是对估价诚实程度的要求。

    在此特别要强调职业道德的重要性。

    （二）估价目的

    估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。

    不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、

    城市房屋拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算、房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。

    不同的估价目的将影响估价结果。估价目的也限制了估价报告的用途。

    针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为公开市场价值标准和非公开市场价值标准两类。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。公开市场价值，是指在公开市场上最可能形成的价格。

    而公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的，在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

    例题：（ ）限制了估价报告书的用途。

    A、估价方法 B、估价目的 C、估价原则 D、估价日期

    答案：B

    （三）估价原则

    估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。

    （四）估价程序

    估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。

    （五）估价方法

    房地产估价有三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外还有一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。

    （六）影响房地产价格的因素

    从大的方面来说，有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等因素。在不同地区、不同时期，各种因素影响房地产价格变动的方向和幅度是不尽相同的。

    （七）估价时点

    估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示。

    （八）客观合理价格或价值的估算和判定

    客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。

    估算和判定是一种估计。是估计就会有误差。但这种误差又不是无限度的，必须在一个合理的范围内。一般认为误差在上下15%之内是允许的

    还值得指出的是，估价不同于定价。估价只是为当事人提供公平可信的价格参考依据，并不取代当事人的民事权利，而定价往往是当事人的行为。房地产的最终成交价格应由当事人自己决定，当事人出于某种目的可以使其成交价格高于或低于正常价格。

    最后，正确地理解房地产估价，还需要把握下列2点：