2011年房估师考试理论与方法讲义9

    第六节 房地产估价的必要性

    一、理论上房地产估价的必要性

    一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：（1）独一无二性。（2）价值量较大。

    具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”。

    房地产估价的重要性在于：它是为了建立合理的房地产交易秩序，也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。

    二、现实中对房地产估价的需要

    （一）房地产交易的需要

    （二）房地产抵押的需要

    （三）房地产典当的需要

    典当是出典人将自己的房地产让与他人使用、收益，以获得相当于卖价的资金（典价），但保留该房地产的所有权，待日后有能力时可以返还典价回赎该房地产；而典权人则以支付低于买价的资金（典价），

    取得房地产的占有、使用和收益的权利，且日后还有取得房地产所有权的可能（当典权期限届满后的一定期限内出典人未返还典价回赎的，典权人即取得房地产的所有权）。

    （四）房地产保险和损害赔偿的需要

    房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据；二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。

    其他方面的房地产损害赔偿，如施工挖基础不慎造成邻近房屋倾斜，对房地产权利行使的不当限制（如错误查封）造成权利人损害的，也需要房地产估价。

    （五）房地产税收的需要

    有关房地产的税收种类很多，如房产税、地价税、土地增值税，土地与房屋合征的房地产税，房地产与其他财产合征的财产税、遗产税、赠与税等。这些税收一般是以房地产的价值为课税依据。

    （六）房地产征用拆迁补偿的需要

    国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家在征用、拆迁这些房地产时，要给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。确定这些补偿额，就需要房地产估价。

    （七）处理房地产纠纷和有关法律案件的需要

    （八）企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要

    （九）房地产管理的需要

    比如确定定期公布的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价；如何调整土地使用权出让金，需要估价等。

    （十）其他方面的需要

    比如把房地产的购买价格在土地和建筑物之间进行分配，就需要进行房地产估价

    房地产估价理论与方法第2讲：房地产价格（2004）

    一、内容提要

    1、房地产价格的概念和形成条件；

    2、房地产的供求与价格；

    3、房地产价格的特征；

    4、房地产价值和价格的种类。

    二、考试要求

    1、了解房地产的概念和形成条件；

    2、熟悉房地产的供求与其价格的关系及房地产价格的特征；

    3、掌握房地产价值和价格的种类。

    三、内容辅导

    第二章 房地产价格

    第一节 房地产价格的概念和形成条件

    一、房地产价格的概念

    房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。

    二、房地产价格的形成条件

    房地产之所以有价格，与任何其他商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：（1）有用性；（2）稀缺性；（3）有效需求。

    有用性是指能满足人们的某种需要或欲望，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值或效用。

    房地产的稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望，是相对稀缺，不是绝对缺乏。稀缺性对价格的作用是很大的。

    房地产价格要成为现实——不是有价无市，还必须对房地产形成有效需求。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是指有购买能力支持的需要一——不但愿意购买而且有支付能力。

    人们把这种有支付能力支持的需要，称为有效需求。