2011年房估师考试理论与方法讲义10

    第二节 房地产的供求与价格

    一、房地产的需求

    某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。所以，在确定需求时，只考虑有支付能力的需要。

    对某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要的有：

    1.该种房地产的价格水平。一股来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。其需求与价格成同方向变化。

    2.消费者的收入水平。对于多数商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。

    3.相关房地产的价格水平。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能满足类似需要、可替代它的其他房地产。替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。某种房地产的互补品，是指与它相互配套的其他房地产。互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。

    4.消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。

    5.消费者对未来的预期。当预期未来收入增加时，就会增加现期需求；相反，就会减少现期需求。当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求；相反，就会减少对该种房地产的现期需求。

    房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。在图2—1（a）中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。如图2—1（b），以Do为基础，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由Do向右位移到Dl；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由Do向左位移到D2.

    二、房地产的供给

    某种房地产的供给，是指房地产开发商，和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。如果开发商或拥有者对某种房地产只有开发或出售的愿望，而没有开发或出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算作供给。

    对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要的有：

    1.该种房地产的价格水平。—般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。

    2.该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。

    3.该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。

    4.开发商对未来的预期。

    房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。在图2—2（a）中，横轴表示供给数量，纵轴表示价格。由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。如图2—2（b），以S.为基础，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S.向左位移到Sl；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S.向右位移到S2.