2011年房估师考试理论与方法讲义18

    十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格

    现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。

    期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。

    无论是现货交易还是期货交易，付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期付清等，因此形成了多种组合形式，归纳为表2—2.

    房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。在房地产的现货价格和期货价格中，最典型的是现房价格（含土地价格）和期房价格（含土地价格）。

    房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格。

    房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。

    而对于房地产来说，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险，所以，期房价格与现房价格之间的关系有：

    期房价格=现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿

    但在现实中常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。

    例题：现货房地产与期货房地产估价的不同点是（ ）

    A、估价时点不同； B、交易日期不同；

    C、估价目的不同； D、估价对象的状况不同。

    答案：D

    例题：同地段的期房价格有时可能比现房价格高。（判断）

    答案：正确

    十三、起价、标价、成交价和均价

    起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。

    起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

    标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。

    成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。

    均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。

    十四、保留价、起拍价、应价和成交价

    保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。

    保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

    起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。

    应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

    成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。

    十五、拍卖价格、招标价格和协议价格

    拍卖价格、招标价格和协议价格是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。

    拍卖价格是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。

    招标价格是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。

    协议价格是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。

    在通常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次是招标，拍卖的最高。